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10月首次土拍前瞻:开发区地块需全自持 琶洲将迎航运巨头

房地产门户-房博士 |2017年10月10日 11:36:49|来源:房博士
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[提要] 国庆后首次土拍!

国庆假期一结束,也就意味着,2017年已经进入了倒数的阶段。不过,似乎很多在年初定下来的小目标还没实现,这其中也包括了广州土地市场。

根据广州2017年年度卖地计划显示,黄埔总的供地计划(占地面积)达484万平方米,在宅地、商地乃至工业用地三个单项的占地供应量均领衔各区,位居榜首。其中宅地占地179万平方米,商业占地106万平方米,工业更达200万平方米。

明天上午10点,广州将迎来国庆后的首场土地拍卖,其中“重头戏”要属广州黄埔区两宗居住综合用地了,另外还将出让海珠琶洲西区以及南沙灵山岛尖四宗商务用地综合用地,六宗地块起拍总价超34亿元。

据了解,广州黄埔区本次出让的两宗地块,其中一宗位于长岭居板块禾丰路以北、新丰路以西,编号为YH-K2-4。

地块基本情况分析:

该地块位于黄埔区长岭居板块,毗邻禾丰村,其总占地面积为169572㎡,容积率为≤2.8,总起拍价为17.7亿元。

涵盖了中小学用地、体育用地与居住用地。此外,按照官方规划要求,该地块需要建设8.9万㎡的集体物业并无偿交给永和街禾丰社区经济联合社,扣除配建后起拍楼面价为12604元/㎡

制图来源于广州中原研究发展部

周边楼价分析:

目前地块周边一手项目价格在2.1-2.4万/㎡之间,二手项目价格则在2-2.2万/㎡之间,而周边租赁价格大概在30元/㎡·月上下。

广州中原研究发展部认为,作为官方规划的“高端居住区”,该板块价值近年从土地、住宅市场均得到充分体现,随着近年土拍地块项目相继入市,预期未来板块价值将进一步提高。

另一宗地块位于开泰大道以北、开达路以西,面积7030平,面积较小,起拍总价15150万元,为二类居住用地,楼面价7183元/平,编号KXC-K1-9。

地块基本情况分析:

该宗地块位于科学城板块,周边为LG工业园区及员工宿舍区,总占地面积7030㎡,全部用于建设工业企业员工租赁用房。

根据广州中原研究发展部实地走访发现,该地块紧邻园区一企业员工宿舍区,目前已围闭并进行初步土地平整工作。

周边租赁市场分析:

科学城由于发展起步早、交通便利(6号线)、生活配套完善以及企业进驻多等优势,租赁市场已发展成型并且有明显的“分层现象”以针对不同客户群。

该板块租赁产品主要可以分为三类:

第一类以萝岗万达及周边公寓为代表,距离地铁线1公里范围内,居住环境较好,价格在48-60元/㎡·月之间;部分由专业公司管理的酒店式公寓,租价甚至可达70元/㎡·月以上,其主要客户群为周边企业大批量租赁作为中高层员工居住、接待客户之用;

第二类以萝岗地铁站周边洋房为代表,该类产品为近年交楼私人住宅,凭借距离地铁近、优质小区内外配套等特点得到科学城企业员工青睐,价格在28-30元/㎡·月之间。

第三类以村建项目为主,周边环境较差,主要供周边园区上下游员工日租、短暂停留之用。

值得一提的是,广州开发区两宗地块的出让方式为采取“限地价+竞自持+摇号”的网上挂牌出让方式。设置最高限制地价,当竞买报价达到256284.658万元(出让起始价的145%)时,竞价方式转为竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。

至于出让时间也颇为严格,企业自持部分作为租赁住房,须整体确权(只办理一个不动产权证),不得销售,持有年限与土地出让年限一致。

再来看看海珠琶洲地块,目前海珠区琶洲西区已吸引包括阿里、唯品会、复星、小米、广日等众多企业巨头进驻,根据出让条件,这次海珠区琶洲西区AH040112地块出让(土地面积5055平,计容面积71276平,起拍总价106914万,起拍楼面价15000元/平)也将再迎一巨头,竞买人须为从事国内、国际水上运输业务的全球化企业,并具备国内水路运输经营许可证和国际船舶运输经营许可证。

此外,竞得人须在广州注册成立,并办理工商注册及税务登记。土地项目建成后,受让人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积70%,自持物业必须整体确权,不得分割销售(含预售和现售)。

值得关注的是,今天琶洲西区还出让了一宗琶洲互联网创新集聚区跨市政道路连接体⑩-1号地块,土地用途商务设施用地兼容商业设施用地,面积相当小,仅317.7平,但是价格不低,起拍总价615万;⑩-2号地块占地与1号相同,但是挂牌总价较高为820万。两宗连接体地块对于竞买人没有要求,按照价高者得原则确定竞得人。

南沙区自7月28日拍地后再次迎来土地出让,此次出让的地块为横沥镇灵山岛尖C2-21-02地块,土地用途为商业设施用地、商务设施用地,占地14941平,计容59764平,起拍总价38940万元,起拍楼面价6515元/平。

灵山岛这次依然是引来总部企业,竞买申请人须在广州市南沙区注册成立独立法人公司,竞买申请人或其所属集团须是有色金属行业的上市公司。

竞买申请人或其所属集团控股子公司须在竞得土地后180天内注册或迁入2家或以上独立法人企业总部到广州南沙区,5年内引入不少于40家相关企业到广州南沙区,报名时需提交承诺书。

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