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合富辉煌:2018年广州市房地产市场展望 平衡与变革

房地产门户-房博士 |2017年12月25日 17:47:38|来源:房博士
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[提要] 随着住房制度改革和长效机制建设的开启推进,2017年广州楼市调控围绕供需双侧的限购、限贷、限售政策二度加码,叠加一系列监控措施,同时加快供地方式的转变,严防高价地扰乱市场预期,楼价的增幅逐步趋缓;政策高压下,供需端出现较为明显的预期分化,导致阶段性市场特征明显。

前言

随着住房制度改革和长效机制建设的开启推进,2017年广州楼市调控围绕供需双侧的限购、限贷、限售政策二度加码,叠加一系列监控措施,同时加快供地方式的转变,严防高价地扰乱市场预期,楼价的增幅逐步趋缓;政策高压下,供需端出现较为明显的预期分化,导致阶段性市场特征明显。

展望2018年,政府调控措施、信贷环境变化、供求双方预期、城市产业发展以及轨道交通建设,将是影响广州房地产市场的主要因素。

【平衡与变革】

2018年广州楼市展望主要观点:

长效机制建设期维稳仍是主基调,调控政策难退出。

供应侧改革持续,供地方式转变,增加租赁住房供应,捆绑产业用地出让是重点。

受到土地资源不足制约,预计高地价状况持续。土地市场的变革,租赁住房、高地价项目、产业复合地产将成为未来房地产市场的供应主流,房企调整企业战略,行业进入"慢模式"。

市场供应方面,预计2018年商品住房新增供应增加,而作为粤港澳大湾区核心城市的广州,近年的产业升级和交通建设正处于快速发展期,将极大提升楼市相关板块的市场价值。

需求面,由于调控政策难以放松,信贷环境收紧,金融"去杠杆"等将使得市场量价升幅显著趋缓,预计2018年房企合理定价走货或会增多,整体楼市趋向平稳发展。

Q1:政策放松还是加码?

A:房地产调控政策持续,信贷收紧楼市承压

"维稳楼市"为改革保驾护航,房地产调控政策保持连续性

2016年12月的中共中央政治局经济工作会议,首次提到建立房地产平稳健康发展长效机制。过去的楼市调控政策,以限购、限贷为主,更多是针对楼市短期需求的调控。这类行政调控手段,虽然暂时遏制住了房价上涨势头,但一旦退出,房价很快出现报复性反弹。因此,会议提出,2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

在这一大背景下,2017年全国和广州楼市调控政策持续加码,降低金融杠杆、抑制周转、推进供应侧改革等。在时间节点上,上半年调控政策加码,市场监管力度加大,大力平稳市场;下半年土地出让方式改革、推动租赁并举。

而刚结束的2018年中央经济工作会议提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度;完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。

因此,在房地产的供给改革未取得关键进展、在"租售并举"局面未完成、在"长效机制"未实质推进完善之前,现行限购限贷限售等措施仍将长期坚持。

信贷收紧,资金成本显著上升,金融去杠杆楼市承压

近年来,伴随金融杠杆的提高,国内资产价格不断上升,房地产对信贷资源的"虹吸效应"十分明显,2016年以来房地产贷款占新增贷款的比例在40%以上。如果金融杠杆无法节制,则经济将"脱实向虚",金融风险不断积累。从2017年起,由M2增速不断下降可以看出,国内已处于金融"去杠杆"进程;银行同业拆借利率则持续上升,5月后已高于贷款基准利率水平,10月后进一步上升,社会信贷资金成本快速增加。

全球流动性受美国加息及缩减资产负债表影响,9月后多个主要国家陆续加息,使全球货币紧缩预期进一步明朗。2017年后中国主要通过MLF操作调节资金成本,2018年因应全球货币环境变化,国内或存在加息可能。

由于近两年在宽松的货币环境下,房企负债水平快速提高,未来信贷收紧及资金成本上升将抑制房企的资金来源和开发获利水平,促发企业资金回笼压力不断上升,未来房企理性定价走货的情况或会增加。

信贷收紧及实际利率上升在需求端上亦会加大购房者的支付压力,从而导致需求下降,而正如合富研究院一直强调的,"去杠杆"将使得资产价格升幅显著趋缓。

Q2:长效机制建设对土地市场和行业有哪些改变?

A:土地出让模式转变,受供给局限制约,高地价持续

土地出让方式转变是供应侧改革核心,租赁住房和引进产业将是重点

建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的核心在于土地出让方式的转变。新的供地方式下,广州居住类用地中住房租赁指标明显增加;商业金融办公办及综合用地,更偏重企业实力及产业相关要求,更着重由"产城融合发展"所带来的长期收益。

预计2018年,广州将沿续2017年四季度"一地一策"的多元供地方式,强调产业的引进及运营要求,将继续通过土地运作"运营"城市。

广州市2017年推出首宗租赁住房用地,计划未来5年供应825公顷租赁住房用地;同时,由政府主导,鼓励村引入房企力量推进村改,以加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

供给局限,地价上升,未来自持/租赁用地的增加或将挤占商品住房用地

由于一线城市土地资源的不足,由此带来土地价格持续上升。虽然2017年广州供地规模较去年有明显加大,但仍低于2013?2015年的平均水平。

若与广州每年商品住房的成交规模对比,土地供给不足更为凸显。近5年广州市商品住房年均成交面积约1000万㎡,而居住用地年均供应总建面积仅600万㎡,市场供需缺口大。

在土地供给局限制约下,广州市未来自持/租赁用地的增加或将挤占商品住房用地规模。

"一地一策"抑制地价,稳定市场预期,但高地价持续

如前所述,受到供给局限制约,广州市近年居住用地供需缺口大,地价水平大幅上升。因此,2017年广州市政府实施"一地一策"的多元供地方式,通过增加自持比例、设定条件定向出让等措施,对抑制地价过快上升,稳定市场预期起到较大的作用。

3月前,供地方式以"限地价+竞配建"为主,地块溢价率普遍超过100%。4-7月,供地方式加入"竞自持",成交楼面价和溢价率降低,但需自持20%-55%。四季度,起拍价提高导致溢价率有所降低,但地价占周边房价仍超过6成。

可见,在政府实施"一地一策"的多元供地方式后,地价过快上涨的势头受到抑制,但在居住用地供应不足的情况下,预计2018年广州市高地价持续。

一级土地市场的变革,将逐渐传导至二级市场,租赁住房、高地价项目、产业复合地产将成为未来房地产市场的供应主流,房企调整企业战略,潜心价值经营,行业进入"慢模式"。

Q3:市场供应是否充足?市场热点在哪?

A:2018年供应增加,高地价项目、轨道交通建设和产业发展支撑楼市

预计2018年广州市新货供应充足,众多高地价项目相继入市

受限价限售影响,2017年广州市商品住宅新增供应大幅下降,楼盘推售速度放缓,部分货量后延至2018年。而据合富研究院监测,按照施工进度统计,2018年预计全市新增货量可达10.8万套,高于2014-2016年的水平。

目前按施工进度,全市约6万套新货已达到预售条件,相当于2017年1-11月全市新增货量。

另据合富研究院监测,2018年预计高地价项目新增货量约2.3万套,占全市新增货量的2成左右,共来自42个高地价项目。(高地价释义:楼面地价/当时周边楼价的比值>0.6)

其中有18个全新的高地价项目入市,分布在除广州北部花都、从化外的各个区域。这些项目中近3/4拿地的成本达到当时周边售价的80%以上,当中更有4成项目以上拿地的成本更是已经超过了当时的售价。

高地价项目的入市将对各片区楼价水平形成较强的支撑。

轨道交通的拓展和知名企业/产业平台进驻,楼市主力供应板块价值支撑强

(1)轨道交通建设:

2017年底增城、黄埔、南沙、花都均开通地铁。包括的主力供应板块:增城新塘、黄埔知识城、南沙金洲蕉门河、南沙湾、花都新华中心、汽车城。

2018年底黄埔、增城、从化增加地铁线路。21号线途径黄埔科学城、长岭居、知识城,增城教育城、荔城等主力供应板块。14号线一期连接从化街口、江浦、太平等主要供应板块。

(2)产业发展:

黄埔知识城:发展生物医药和人工智能,新引入GE生物、百济神州均为全球生物医药龙头企业,产业规模大(千亿级)、起点高。引入AI龙头阿里云,带来1000多个高技术岗位,以及人工智能产业链条。

增城新塘:发展新一代信息技术和总部经济,富士康千亿级高端显示产业集群,促进产业由汽车向多元化转变。加强引入保利、新世界、丰乐区域总部,打造凯达尔枢纽、珠江国际创业中心发展总部经济。

番禺:发力新一代信息技术及智能与新能源汽车产业,重点引入思科智慧城,并打造广汽新能源汽车基地。

南沙:打造国际性的金融服务平台,引入国际金融论坛、建设国际金融岛,引入基于飞机船舶运输的融资租赁服务平台、私募股权投资中心等。

"产业"和"交通"是促进区域市场价值的最关键因素。作为粤港澳大湾区核心城市的广州,未来几年的产业升级和交通建设处于快速发展期,将大大提升楼市相关板块的市场价值。

Q:需求能否支撑?市场量价走势如何?

A:政策抑制,成交和价格趋稳,市场需求仍旺盛

受调控持续深入影响,楼市逐步走弱,价格升幅大幅放缓

从2017年广州楼市走势看,一季度市场热度高,房企推货意欲强烈,各区价格普遍上涨,北部大幅补涨,开盘去化普超七成。

至二三季度,受"317/330"政策加码影响,楼市热度回落,推货大减,价格涨幅明显放缓,新货去化回落至五成左右。

四季度,政策持续,行政管理加强,"十一"黄金周以及年末房企业绩冲刺等因素驱动下,品牌房企积极走量,推货力度回升,东部、南部个别项目有5%左右小幅让利,成交回升。

基于调控政策难以放松的前提下,预计2018年价格走势仍延续2017年下半年的平稳态势。

2017年一手成交萎缩,二手量价创新高;2018年预计一手成交保持平稳,二手成交高位回落,住房总需求持续

一手住宅成交在严政下显著萎缩,2017年前1-11月,全市一手网签面积872万㎡,同比下降31%。在一手供应减少以及价格高企的市场环境下,置业需求流向二手,全市二手网签面积982万㎡,同比上升17%,成交占比首超一手。

可见,2017年在政策高压下,全市前11个月一二住宅网签1854万㎡,同比仅下降12%;仍高于近两年平均水平,显示广州市场需求持续。

预计2018年广州一手住宅成交保持平稳,二手成交则高位回落。

总体而言,2018年由于调控政策难以退出,同时信贷环境的收紧对市场供需双方均造成不利影响,预计房企回笼资金的难度和意欲将增加,项目合理定价走量情况或会增多,整体楼市趋向平稳发展。

综述

平稳仍是主基调

-住房制度改革和长效机制建立,需要短期调控措施以维持市场的平稳。

-政策难松,供应端和需求将支撑楼市,2018年广州楼市趋向平稳发展。

行业变革加速

-供应侧改革是主线,随着供地方式的转变,行业发展更多元。

-行业发展模式转变,房企加快布局新领域(新业态、产业地产、租赁住房),行业进入"慢模式"。

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