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2017广州规划回顾:4大重点区资源投入力度大,10条地铁线新开工

房地产门户-房博士 |2018年01月04日 16:44:18|来源:房博士
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[提要] 2017年对于广州来说,可以说是收获满满的一年,这一年对区域进行了重点的规划、旧改推进取得了突破以及10条地铁线路的动工建设等......
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2017年对于广州来说,可以说是收获满满的一年,这一年对区域进行了重点的规划、旧改推进取得了突破以及10条地铁线路的动工建设等......

【区域重点规划】黄埔、南沙、花都及增城迎来重磅利好

老黄埔:第二CBD定位将刺激区域价值再提升

以黄埔临港经济区与金融城组成“第二CBD”在年初《广州市政府工作报告》中首次被提出,其功能以发展港航服务、总部经济为主。

为配合这一重磅规划,包括临江大道东延线(车陂-鱼珠)、鱼珠港南部片区规划等项目亦在年内有序推进,第二CBD黄埔部分各项资源投入加速。

另一方面,作为“第二CBD”另一重要组成部分,金融城今年建设速度提高。首先,起步区基础设施及商业配套项目招标在12月完成,总投资达87亿,预计包括道路工程、岭南风情街在内的8个子项目将于两年半内完成。

此外,2017年金融城出让商服地摒弃了以往相对窄的“金融企业”,首次吸纳金融类全媒体企业,广州中原研究发展部认为,这一合作开发模式存在多重分析价值。

首先,金融城招商定位改变,更加贴近广州实际。金融城规划始于2012年,当时产业引进设计仅限于金融总部、金融贸易、金融商业等类别,引入领域相对较窄;本次首度引进媒体企业可谓“一大突破”,这意味着金融城招商引资趋于多元。

目前第二CBD周边在售以二手项目为主,预计未来车陂、鱼珠港将有一定量一手项目可供应;作为广州市经济“黄金三角区”的辐射范围,未来周边楼市价值变动潜力较大。

南沙:自贸区推进更加强调“深度”,拓展新区域步伐加速

在自贸区、广州唯一副中心等光环的“加持下”,近年南沙发展步伐加快。为了对南沙近10年发展有更加直观的理解,广州中原研究发展部对该区GDP、人口数据进行收集,情况如图表所示:

根据官方数据显示,南沙2006年GDP为209亿,2016年为1279亿,对比2006年上涨5.1倍,而对比全市情况,近10年广州整体GDP增幅为2.2倍,由此说明南沙经济发展速度远高于全市水平。

2017年,该区在年初《2017年广州市政府工作报告》中单独列出一节,可见官方对其发展重视程度之高。

其后总理报告中强调积极推进“粤港澳大湾区”发展,南沙的定位将再次被拔高,其作为广州的“南大门”,在大湾区中可承建珠江东、西岸资金、航运、人口交流的重要枢纽,其区位战略意义重大;

从自贸区发展的轨迹来看,未来南沙极有可能向开放层次更高的“自贸港”方向进步。

得益于规划利好以及地铁、交通的推进,2017年南沙成为全市一手成交表现最“稳”的区域,在整体市场成交下跌3成的情况下,南沙全年成交14138宗,同比仅出现6.9%的小幅波动,“稳定”背后除了充足一手货量供应外亦离不开买家、投资者对于南沙发展前景的认可。

除自贸区部分外,2017年该区积极推进大岗、灵山岛、东涌等“待开发”区域发展;

2017年7月国规委对南沙大岗整体规划进行公示,拟将其打造为“国际一流先进制造业基地”,此外正加快推进的22号线(广州东站-万顷沙)未来将途径大岗,虽然尚未设站,但预期随着未来该片区发展需要、人口流入,将会对公共交通进行进一步优化。

从规划文件来看,大岗基地建设用地面积为712万㎡,43%的面积将用于工业用地开发(约309万㎡)。其建设“产业新城”的方向清晰。

除规划布局外,2017年灵山岛、东涌通过出让商住商服用地吸引投资、人口流入亦值得留意,以灵山岛为例,2017年7月出让两宗商服用地,分布定向金融、交通运输企业,最终由越秀地产以及广东省交通集团有限公司拿地发展;2017年12月,灵山岛挂牌商住用地,总占地面积达12.1万㎡,计容达30万㎡,保守估计可供7000-8000人居住,这意味着未来2-3年灵山岛板块商住商服建设将成型。

回顾2010年至今年南沙公开出让商住商服用地情况,历年供地重点区域均离不开蕉门河-金洲板块,该板块目前被定位为南沙的政商务中心。其中蕉门河中心区近年众多总部落户,发展前景乐观;

2012、2015年地块出让多集中在南沙湾,该板块背山面海,自然环境条件优越加上未来4号线南延段布局,其居住价值近年得到体现,而规划方面,该板块定位为“粤港澳科技创新合作区”。

灵山岛尖主要集中在2014、2015年出让,在自贸区规划中灵山岛尖属于明珠湾起步区,该区主要定向出让土地予中交、南沙城投,通过企业+政府的模式共建明珠湾起步区,该板块功能定位为金融商务发展试验区;值得一提的是2017年灵山岛尖3宗商服用地通过定向出让引入越秀、广东省交通集团以及中金国际贸易三家实力企业,对于未来灵山岛建设产城小镇具有重大意义;此外,黄阁连续2年保持用地供应,预期未来黄阁板块居住氛围将变浓。

花都:航运枢纽辐射范围扩大,地铁线网完善刺激区域价值

该区2017年规划、资源投入表现进取,其中空港区累计引入投资达700亿,其针对“产、城、人”重点发力,目前空港区周边有多个产业园、商服区积极引导人流、产业落户。

政策文件从各方面为空港区“产城结合”发展保驾护航,而相比起周边区域招商引资,空港区产业发展方向性更强,同时存在独特性,因此具有一定发展优势。

针对空港发展前景,广州中原研究发展部通过对比“北广深”三座城市的规划进行统计汇总:

综合而言,广州空港区面积适中,能够发挥“集中力量办大事”的效果,避免将战线延伸太长,不至于将建设效益摊薄。在规划下发的同时,频密在白云新城、人和(航空产业基地,预计将成为2018年出让地重点之一)通过定向引资的方式出让地块,以吸引优质企业进驻。

另一方面,2017年东西贯穿花都的9号线通车,其可与3号线接驳;这意味着该区未来将成天河北、珠江新城、客村等重点商务区其中一个重要的人流疏散点;此外地铁8号线北延段于2017年内落实预计2022年前完工,届时花都将可地铁直达琶洲,来往市区时间亦控制在1小时内。

广州中原研究发展部认为,目前花都部分优质二手项目仍处于1.4-2万元/㎡的水平,对比外围区以及白云北部区域存在一定价格优质,通勤效率提高将刺激中心区上班族北移至该区。

此外,2017年花都通过土拍引入企业推动花都湖、中轴线两大项目发展。2017年5月,广州市国规委通过了《花都湖地区居住组团控制性详细规划》,将对花都湖周边区域进行统筹开发,预计将打造成为居住人口达26万的“滨水新城”。

花都湖地区不建“巨无霸社区”,未来将按照“小街区、密路网”的概念进行规划;根据官方介绍,未来社区中路网实现全开放,未来每宗居住地块用地面积将控制在3万㎡左右。

广州中原研究发展部认为,花都湖地区运用“小街区”模式,将有利于引入更多数量的房企对片区进行开发,从而提高整体开发效率,花都湖规划有望在较短时间内达到预期发展目标;

另一方面,以目前番禺思科智慧城、南沙明珠湾片区的开发模式为例,花都湖地块出让以“引进产业、招商引资、指定企业进驻”作为出让条件之一,更多房企参与其中,能给予片区产业、商业用地尽快带来不同类型投资。

此外,2017年8月保利地产拿下占地14.9万㎡中轴线融资地块一。此前花都中轴线建设由于规划、资源投入等问题已扰攘多时,如今顺利由千亿房企保利接手开发运营,其建设速度有望提高。

增城:永和、新塘新添高速路,名企布局产业发展注重“质量”

2017年该区主要着力发展“交通枢纽”以及“招商引资”两方面。继早年开展的TOD、穗莞深城轨等项目有序推进外,今年该区公布了新塘-天河高速公路招标以及临江大道东延新塘,这将提高增城永和、新塘等居住板块通往中心区的通勤效率。

两条线路设计站点主要为增城交通基建完善程度相对较低的地区,短期内无地铁规划。从楼市开发的情况来看,由于新塘一手住宅可售量少,预计未来永和、仙村等板块将会楼市重点开发区域,因此开通高速路将有利于日后上述板块业主来往市区。

未来两条线路将与已有的广园快速路平衡布局,将成为增城人口密集区来往中心区的“大动脉”,有利于引导住居人口往增城流入,减轻市中心压力。

另一方面,增城2017年招商引资能力不容小觑,其通过出让产城地的方式吸引包括碧桂园、新世界、丰乐等名企进驻,2017年12月该区挂牌朱村凤岗村地块,积极引入“8K科技小镇”落户。

广州中原研究发展部认为,科技小镇落成、名企进驻表现了增城未来发展更加注重“质量”,从目前名企入驻新塘、永和、朱村的情况来看,增城并不仅限于作为中心区的“睡城”,大批优质企业落户意味着高精尖劳动人才将在未来3-5年内大量流入,对于未来区域楼市需求将起到拉动作用。

【地铁建设】第三期建设规划公布,10条线路紧密各区连接

2017年3月《第三期地铁建设规划》获批,包括18、22、3号线东延在内的10条地铁线路将在2017-2022年期间建设推进。10条线路中,18、22属于“南沙快线”,将有利于南沙通往天河、荔湾等中心区;

另外,本轮地铁计划中针对“广州人口第一大区”白云将设计3条线路,加上已开通的2、3号线,在建的11号线,14号线一期,该区未来地铁网路布局发达;

将覆盖包括三元里-新市、黄石路、嘉禾望岗在内的多个热门居住板块;另一方面目前白云二手项目价格整体上比越秀、海珠等老城区低,相比之下性价比较高。预计未来3-5年内该区交通轨道线网不断改善,加上三旧改造效率提高,产业园落成、投入使用情况可观以及空港相关产业落地,该区未来发展前景可观,市场价值或被进一步激发。

【旧改】老区旧厂地集中释出,旧村改造多集中于萝岗

2017年已出让旧改用地:累计挂牌供应23.8万㎡,涉及中心三区

根据共计,2017年6宗共计23.8万㎡旧改用地挂牌出让,均作为商住用地投入市场。其中4宗共计17.9万㎡来自白云,占总额的75%,目前白云已成为广州中心区主要的供地区。

2017年公示拟修编旧改用地:总面积超220万㎡,荔湾项目最多

根据国规委公示情况来看,2017年拟旧改修编用地(仅统计转为商住用地)约有13宗,涉及220万㎡用地面积,假如均能顺利推进,则有望为广州供应用地提供有力补充。

从各区修编情况来看,荔湾拟改造项目有5个合计172.34万㎡,其中包括广船、新隆沙-陆居路在内的3个大体量项目,需要指出的是虽然该区立项较多,但除广船外其余涉及旧改面积、难度均较大,因此预期实际推进效率有待提高。

从推进的实际效果来看,白云区用地有望较快投入土地市场,该区2017年公示5宗用地共计26.9万㎡,用地主要分布在三元里、同和两大板块,由于5宗用地均为企业旧厂房,改造程序较为简单,因此预计最快部分用地能公开挂牌出让。此外,外围区增城亦公布了多宗旧改项目,涉及3宗用地合计40万㎡。

旧村:改造向东看,萝岗3项目总面积近100万㎡

今年旧村改造以明确开工的主要为萝岗3个项目,包括暹岗村、火村以及红卫村在内3个项目,涉及面积共计96.6万㎡。

暹岗、火村两项目直线距离约5公里。其中暹岗位于科学城中心区范围内,交通方面紧邻地铁6号线及在建的地铁21号线,近主干道开创大道,无论地铁出行还是自驾车出行均较为便利,生活配套方面有萝岗万达广场;暹岗项目占地面积为8.82万㎡,由开发商大壮负责,体量较火村小但胜在区位条件较优。

而火村旧改项目则称得上“巨无霸”,其总占地面积达61.51万㎡,本次公布的旧改中仅次于茅岗村项目,由地胆珠光集团负责,预计总投资114亿;从区位条件来看,火村位于广深高速与火村立交交接处,距目前地铁5号线香雪站2.5公里,公共通勤条件略逊于暹岗村。

但随着近期中海、万科、时代等大体量楼盘陆续交楼入住,预期未来香雪板块将会形成相对完善的生活圈。而针对项目本身61.51万㎡的占地面积,未来自带配套预期亦相对完善。

而由时代主导的九龙镇红卫村旧改于2017年10正式动工,其位于知识城北部,将结合知识城规划建设居住部分以及产业部分。

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