高力国际:租赁市场需求将持续旺盛 城市更新转型升级迎机遇

房地产门户-房博士  | 2018年01月23日 18:15:08  | 来源:房博士
[提要] 2018年1月23日下午,全球领先的房地产服务上市公司高力国际在广州四季酒店举行了2017年广州房地产市场回顾及2018年展望的媒体分享会。高力国际回顾了2017年广州写字楼、工业地产、物业投资市场及城市更新等热点并对2018年的行业趋势做出了展望。

2018年1月23日下午,全球领先的房地产服务上市公司高力国际在广州四季酒店举行了2017年广州房地产市场回顾及2018年展望的媒体分享会。高力国际回顾了2017年广州写字楼、工业地产、物业投资市场及城市更新等热点并对2018年的行业趋势做出了展望。

(左起:高力国际广州分公司办公楼服务部董事陈昱豪、高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥、高力国际广州董事总经理、华南区办公楼服务部主管冯文光、高力国际广州分公司产业及工业地产服务副董事邓智辉)

 

甲级写字楼租金水平稳定增长,空置率将保持平稳

2017年广州经济稳步增长,甲级写字楼租赁市场需求旺盛,全年净吸纳量为497,600平方米。空置率下降,租金水平稳定增长。截止2017年第四季度,广州市核心商圈全年仅有15.5万平方米新增甲级写字楼推出市场,若干新增供应推迟交付时间。

受益于有限的新增供应,广州甲级写字楼平均租金同比增长6.5%,达169元每平方米每月。珠江新城子市场同比增长6.1%,达183元每平方米每月,租金水平继续领跑广州各甲级写字楼市场

广州甲级写字楼现时整体空置率为8.3%,较2016年底同比下降8%。琶洲子市场总存量较小,且作为未来的电子商务聚集区,子市场内需求旺盛,空置率较去年底下降23.1%达14.6%。

以租赁成交面积计算,按成交子市场分类,2017年珠江新城作为核心商务区,以53%继续主导广州市写字楼租赁市场;琶洲子市场的交易面积较2016年大幅上升,占全市交易面积的19%;天河北体育中心和越秀分别占全市交易面积的16%和12%。

高力国际广州董事总经理、华南区办公楼服务部主管冯文光指出:平均租金的增长和交易面积份额的提升预示着市场看好琶洲子市场的前景。预计随着互联网巨头总部办公楼的逐渐交付,必将吸引更多上下游或科技类企业以及创新型人才进入琶洲,从而促进技术的交流,提高合作的效率,带动广州创新产业的发展。

以租赁成交面积计算: 

2017年广州写字楼租赁客户行业类别呈现多元化。其中超过60%的交易面积集中在金融业(26%),房地产业(21%)以及计算机/通讯/高新科技行业(19%)。本年度房地产行业的交易面积仅次于金融业,达到全市交易面积的21%。房地产行业活跃的租赁行为,源自各灵活办公空间品牌在广州市场的持续扩张。

以租赁成交宗数计算: 

内资公司占全市交易宗数的83%,外资公司则占17%。内资公司仍是广州市场交易活动的主体,外资公司租赁行为相对保守。全市超过八成交易宗数的租赁面积在2000平方米以下,接近一半交易宗数的租赁面积在500平方米以下。超过八成交易宗数的合同价控制在190元每平方米每月以内,超过一半交易宗数的合同价在150元每平方米每月以内。广州市写字楼租赁市场租金分层明显,按照交易宗数的比例,可划分为四个租金区间,分别为:130元每平方米每月以内(29%),131-150每平方米每月(26%),151-190元每平方米每月(26%)及190元每平方米每月以上(19%)。

高力国际广州分公司办公楼服务部董事陈昱豪预计:2018年将有更多外来灵活办公品牌首次进入广州市场,本土品牌继续扩张,互相抢夺市场份额,呈现遍地开花的局面。此外,各品牌的选址策略将不局限于核心商业圈。以更低的价格租赁新兴商业圈或边缘商业圈,从而为使用者提供更高质量的服务,将成为各灵活办公空间品牌打造差异化的选项之一。

展望未来,广州甲级写字楼2018年新增供应约50万平方米,预计至2018年底,全市空置率将保持平稳。平均租金实现同比5%的增长。广州写字楼的新增供应在未来四年将集中在琶洲和国际金融城,超过半数集中在琶洲,超过1/4集中在国际金融城。

广州物流仓储市场回顾与展望

宏观经济及政策概览:2017年广州市经济运行平稳,深入推进供给侧结构性改革,加快转型升级。1-11月,全市工业低速增长,企业提升质量效益,利润率实现同比增长;工业投资与房地产开发投资平稳增长,基础设施建设同比增长超过15%; 全市社会消费品零售总额同比增长8.2%。预计2017全年GDP将突破2万亿元。

2017年7月,《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》明确粤港澳在大湾区建设的角色及分工,广州将建设成为国际航运中心,融入国家“一带一路”建设和粤港澳大湾区平台,成为国家实施“一带一路”建设的交汇点和门户枢纽,粤港澳大湾区大发展的主力军和内核区,全球航运价值网和供应链管理中枢。

2017年1-11月,伴随全球经济复苏,广州市进出口总值亦实现较快增长,同比增长16.9%;广州市港口货物吞吐量也实现同比增长8.8%。截至2017年底,广州港已经成为全球第七个集装箱吞吐量突破2000万的成员。

2017市场概况:广州市非保税优质仓库需求持续升温,全年净吸纳量共计约5.3万平方米。2017年广州市非保税优质仓库新增供应仅5万平方米,整体市场空置率下降至7.1%,同比下降0.6%,平均租金同比增长3.8%,达到32元每平方米每月(不含管理费净有效租金)。粤港澳大湾区规划的推进加速了区域内交通网络的发展,而广州物流仓库供不应求且价格攀升,大量对优质仓库的需求被佛山、清远、东莞和惠州等周边供应更多,租金更低的市场所吸纳。

展望未来,高力国际广州分公司产业及工业地产服务副董事邓智辉表示:广州非保税优质仓储市场未来两年将有约15万平方米新增供应推出市场,预计2018年上半年平均租金水平面临压力,空置率上升。但新增供应将在下半年被市场迅速吸纳,租金水平上升,空置率下降。预计至2018年底,平均租金将同比增长3-5%。随着一手仓储用地的短缺和政府对旧仓库或物流园的整理和搬迁,预计未来二手仓储用地交易市场活跃,从而推高二手仓储用地的出售价格。

就中长期市场趋势而言,发展商土地储备基本开发完毕,广州市场新增供应少(集体用地项目除外);电商、零售商需求旺盛,3PL需求稳定;市场已落成项目基本满租,新增项目少,空置率保持低位;预计租金短期仍将平稳上升,售价短期将加速上升。

针对物流发展商在广州市场的挑战和机遇而言:

挑战:目前整个华南的物流土地供应紧张,在核心城区及周边交通便利的区域尤为严重,制约了仓储物流项目的扩张与布局;广东省国土资源厅在7月份发布《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)》,工业用地全面实行弹性年期出让。新增工业用地出让原则上不超过20年,增加了一手土地项目开发难度;周边城市如佛山、东莞等地大量供应集中推出,吸收了部分广州客户的需求;集体用地项目供应较多,竞争激烈。

机遇:作为千年商都,广州本地消费市场和进出口贸易基础扎实,电商发展成熟,新落地大型工业项目众多,各类仓储需求旺盛;政府致力打造国际航运中心、物流中心,高速路网等基础设施进一步完善;由于政府前期在规划、招商方面没有足够重视,造成广州市场上定位高端、规划优质的物流项目供应相对不足,仓储物业、开发商素质良莠不齐,在旧城区的仓库对地区交通、消防安全等带来影响甚至隐患;旧仓库或物流园的整理和搬迁,将推动新的物流中心区域的发展;二手工业物业市场活跃,大型工厂资产盘活项目增多,为二手项目开发提供机会。

城市更新之转型升级、大势所趋的机遇

国内房地产竞争加剧,寸土寸金的一二线城市中心区基本处于无新增土地供应阶段。而广州更是在2017年3月30日颁发新政,令商业地产发展灵活性受阻。为争取发展资源,开发商八仙过海,各显神通拓展土地渠道,产业新城、特色小镇、城市更新、旧村改造、棚户区改造方式多样。其中,也有开发商将眼光瞄准了城市更新,尝试与政府合作,获得发展新机遇。

高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥表示,“当既有片区的高度和发展到了一定的阶段,发展受到了限制,这时候就需要进行升级改造了;如同广州之前的一江两岸改造、近期天河CBD进行中的升级改造和重庆现在对两江四岸进行的升级改造一样。我们可以预见在不久的将来,上海陆家嘴、深圳福田、佛山千灯湖等区域也会陆续需要进行升级改造。可以说,市场将会迎来新一轮区域城市全方位整合升级改造的需求。

但城市更新的方式多样,既有再开发、整治改善,也有保护。只对一些现有的存量资产进行改造、增值及经营,不会像住宅房产一样快周转,回收期会很长;而再开发周期很长,拆迁难度大;所以,从存量中去找增量才是未来的正确发展方向。

免责声明:本稿件为房博士原创稿件,版权所有,引用或转载必须注明出处。若有引用及转载行为视为已默认本条款。
?>