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互联网巨头闯入 万达轻资产模式迎“大考”

房地产门户-房博士 |2018年01月31日 07:09:33|来源:21世纪经济报道
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[提要] 由于认识到商业运营中的线上线下融合的大趋势,王健林急需对线上进行强化。

导读:由于认识到商业运营中的线上线下融合的大趋势,王健林急需对线上进行强化。因此,除资金层面的考量外,此次腾讯、京东、苏宁的入股,从业务层面来说,被认为用于补强万达线上业务的“短板”。

1月29日,腾讯作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。同时,万达商业将更名为万达商管集团,退出房地产开发业务。万达商管也成为轻资产公司,并谋求在A股上市。

1月30日早间,万达在官网声明,2017年万达集团年报中明确,今年成立地产集团,继续开发万达广场重资产等房地产业务。

在将文旅、酒店等重资产项目出售之后,万达商业又将其核心资产——万达广场——做出进一步拆分。其中,未来的轻资产公司万达商管将成为未来A股上市的主体,重资产公司万达地产集团则被剥离上市资产包。

有分析指出,轻重资产的拆分,以及腾讯、苏宁、京东等互联网企业的加入,标志着万达对轻资产业务的进一步强化。其中,一直未能达到预期的电商业务,有望借此机会重整旗鼓。但由于万达内部业务错综复杂,此次调整,将牵涉到其他板块的业务前景。且合作的实际效果如何,目前仍需观察。

“押宝”轻资产

万达商业集团是目前万达旗下四大业务集团(其余三个为文化、网科、金融)之一。2014年12月,由大量国内商业地产项目组成的资产包“万达商业”,在港交所实现上市,成为当年港股规模最大的IPO。2016年9月,公司完成私有化,并谋求在A股上市。

根据万达商业于2015年9月报送的招股书,拟上市的资产包中,主要有商场(包含商场管理运营)、酒店(包含酒店管理运营)、文旅三类项目。其中,商场(包含商场管理运营)主要是万达商业的第三代产品——万达广场。

2017年7月,万达商业集团将旗下13个文旅项目91%的股权,以及76个酒店项目,分别售予融创和富力。从而实现这部分重资产的剥离。随后,负责文旅项目运营管理的万达文化旅游创意集团有限公司,以及负责酒店项目运营管理的万达酒店管理(香港)有限公司,被注入香港上市平台万达酒店发展。但这两个公司的业绩归属于万达文化集团。

上述交易和调整后,万达商业旗下的主要资产为万达广场。相比文旅和酒店项目,万达对该项目的运营更为成熟,并多次强调其“核心资产”的地位。

截至2017年底,中国开业万达广场235个,年客流31.9亿人次。万达集团董事长王健林在2017年的年会上强调,要加快万达广场全国布局,尽快多签多建项目,更早将万达广场发展到千店规模。

这部分资产为轻重结合。其中,2016年之前开业的万达广场主要是重资产,之后开业的万达广场多以轻资产的形式运作。

万达广场的轻资产战略分为两类:一是与“有钱没地”的机构合作开发投资类万达广场;另一类是与“有钱有地”的企业开发合作类万达广场,净租金收入3:7分成(万达占30%)。其中,后者为万达力推的模式。

此次轻、重资产的拆分,也凸显出万达对轻资产业务的重视。按照王健林在2017年年会上的说法,重资产的地产集团“不求做大,主要看利润”。轻资产则要谋求上市。

自2015年万达提出实施轻资产转型以来,在万达商业的收入中,轻资产占比就不断提升。2017年,万达商业的租金收入为255.2亿元,同比增长30.3%,占商业地产总收入的22.7%。即将成立的商管集团,承载了万达极大的期待。王健林就强调,“优秀人才向商管倾斜,万达学院培训也要向商管倾斜”。

补强线上“短板”

在万达商业轻资产业务的收入构成中,租金是主要部分。作为商业地产运营最核心的收入来源,租金收入受空置率、商业业态、商场营业额、期待回报率等多项复杂因素的影响,但可综合归根于“运营效率”一项。

商业地产运营能力被万达视为核心资产,但这些年来,这一能力一直受到电子商务的考验。

对此,万达广场一度增加了娱乐、健身、餐饮、儿童等体验式业态。按照王健林的说法,未来三年内要将万达广场体验业态提升到65%,五年力争提升到70%。

另一方面,万达希望打通线上和线下,并为此成立了飞凡电商。

目前,飞凡电商是万达网络科技集团旗下的一项业务。但飞凡电商对于融合线上线下的效果,并不尽如人意,去年飞凡还传出大规模裁员的消息。

由于认识到商业运营中的线上线下融合的大趋势,王健林急需对线上进行强化。因此,除资金层面的考量外,此次腾讯、京东、苏宁的入股,从业务层面来说,被认为用于补强万达线上业务的“短板”。

目前,几方合作的细节尚未明确,但从各家公开表态,不难分析未来的融合方向。万达方面表示,重新定位的万达商管集团将利用腾讯、苏宁、京东海量线上流量和本身巨大线下商业资源开展多方面合作,共同打造线上线下融合的中国“新消费”商业模式,为中国消费者提供更智慧、更便捷的消费体验,实现实体商业与互联网企业的双赢。

对于和苏宁的合作,王健林曾在去年12月的“苏宁智慧零售大开发战略发布会”上透露,第一是更多的门店合作;第二是万达将为苏宁规模化地定制商业中心;第三是在资本层面的深度合作。

电商战略分析师李成东向21世纪经济报道记者表示,互联网巨头看中万达的线下资源。万达则看重互联网公司的线下延伸能力,以及大数据优势。对于后者,万达希望借助更为优化的客户数据,来提升商业地产的运营效率。

他认为,就万达轻资产业务而言,运营模式和主要收入来源都不会发生根本性改变。但从理论上讲,若融合得顺利,将有效实现运营效率的提高。

2014年至2017年,万达广场的租金收入分别为110.8亿元、144亿元、195.8亿元和255.2亿元,增长迅速。若万达广场的开业数量进一步扩大,运营效率进一步提高的话,这部分收入的可增长性值得期待。

此外,万达酒店发展平台上的两个轻资产公司,也有望受益于互联网巨头的介入。

网科集团将受波及

值得注意的是,几家互联网巨头的杀入,可能会影响到万达网科集团的业务。除飞凡电商外,万达网科旗下的数字商业、智慧生活等业务,都服务于商业地产运营。

2017年,万达网络科技集团收入58.6亿元,完成年计划的90.1%。是万达各项业务中,完成率最低的一项。万达曾对网科进行大量投入,但在外界看来,这一业务部门始终存在定位不清、战略摇摆不定、业务优势不明显等问题。王健林也在年会上批评该业务板块,“钱不能给得太多”。

王健林在年会上表示,网科集团暂不安排收入计划,上半年内因与世界级网络巨头战略合作,待落地再安排。在此次与腾讯的合作中,就明确腾讯将推进与万达网络科技集团的战略合作。但同时,万达将保持对线上线下融合发展的主导权。而苏宁、京东的线上资源导入,也有可能波及万达网科的现有业务。

一位不具名的分析师认为,由于存在诸多重合之处,万达有可能会将网科的部分业务外包或裁掉(如智慧生活),但也会保留自身的核心竞争力。具体情况,要视几方的合作细节来定。

在她看来,王健林并未完全放弃网科的业务,但对业绩的预期会有所下降。她表示,在互联网业务的前期,往往都需要大量资金投入,还有积累用户所需的时间。靠自身能力的话,万达恐怕很难在短期内重振这块业务。

对于此次合作的前景,受访者普遍持保留态度。RET睿意德董事索姗向21世纪经济报道记者表示,万达作为商业巨头,向线上融合的尝试值得赞许,但效果如何仍需观察。在她看来,战略导向、管理模式、企业文化等的不同,都有可能影响到合作的结果。

中国商业地产巨头与互联网巨头的融合,目前尚无成功的先例。2014年,万达、百度、腾讯宣布,合资成立万达电商(即万达飞凡),万达持股70%,另外两家持股为15%。2016年8月,飞凡宣布,腾讯和百度未投入任何资金。三方合作就此宣告结束。

亚豪机构市场研究总监郭毅认为,此次万达引入的互联网资本方都较为强势,会对万达一贯的强势管理带来冲击。如何平衡这种博弈,将在很大程度上决定此次合作的效果。

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