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1月供应成交环比回落而同比增10%,个别城市成交激增

房地产门户-房博士 |2018年02月05日 06:55:00|来源:克而瑞地产研究院
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[提要] 2018年首月,重点城市新建商品住宅新增供应面积较去年12月大幅下滑,环比下降50%,同比上升10%,而成交也环比下降25%。总体来看,供应、成交表现平平,房价维稳。步入2018年以来,除少数几个城市存在调控“放松”的苗头,多数城市政策层面依旧趋严,且年关将至,故市场表现会较为一般。

2018年首月,重点城市新建商品住宅新增供应面积较去年12月大幅下滑,环比下降50%,同比上升10%,而成交也环比下降25%。总体来看,供应、成交表现平平,房价维稳。步入2018年以来,除少数几个城市存在调控“放松”的苗头,多数城市政策层面依旧趋严,且年关将至,故市场表现会较为一般。

供应:新增供应同比增长10%但环比腰斩,一线城市仍处历史低位

29个重点城市商品住宅1月供应量较上月大幅下降,环比下降50%,同比上涨10%,仅上海、合肥、无锡、成都、长春等5个城市供应环比上涨;调控层面依旧趋严,政府严格审查预售证,加之去年12月开发商为冲业绩加速推盘导致市场透支,使得1月供应量大幅下降。

一线城市供应量环比大幅下滑,同比下降16%,整体供应量依旧维持在低位;上海新增供应大幅增至45万方,是一线城市中唯一同环比齐增的城市,受上月基数较低影响,环比增幅高达99%;北京、广州1月供应量均大幅回落,环比降幅分别为83%、61%。二、三线城市的总体供应量也大幅下降,环比跌多涨少,尤其像苏州、昆明、西安等二线城市环比跌幅均高达80%以上;仅合肥、成都、无锡、长春4城市供应环比上涨,其中合肥供应量环比涨幅最大,环比上月上涨66%,而无锡是三线城市中唯一的供应量环比上涨的城市,供应量达到105万方,环比上涨52%,同比上涨219%。

成交:环比降25%而同比增10%

个别城市备案放开致成交激增

1月,成交量有了小幅回落,29个重点城市成交量为2226万方,环比下降25%,同比上升了10%,主要源于2017年末成交基数较大的缘故,北上广三城1月成交依旧不及2017年月均,成交低迷的情况未发生根本改变。

一线城市成交量较上月回落了33%,同比下滑18%。北京1月成交量为一线城市中最低,仅为20万方,同、环比跌幅分别达到了61%和50%,整体成交量依旧维持在低位。值得关注的是,深圳市场“回暖”较为显著,成交量达到了37万方,同比增长了90%,较2017年月均也提升了27%,这与源于成交备案逐渐放松致使成交数据激增不无关系。总体来看,一线城市成交低迷的状态尚未得到缓解,购房者观望态度浓厚,楼市调控的效果正在逐步显现。

二三线城市环比下降25%,同比上升了10%。25个热门城市环比跌多涨少,多数城市成交热度在开年均有了小幅回落。而与之形成鲜明对比的当属合肥,1月成交量达到了82万方,同、环比分别大增了160%和169%;究其原因,一方面政策层面保持适度宽松,供应量稳步增长也带动了成交量的攀升;另一方面,部分年末未备案的高端楼盘也于今年1月开始逐步备案,故而也造成了成交量的激增。预计后续成交量也将小幅回落慢慢趋稳,市场也将逐步恢复理性。

库存:6城库存同比增30%以上

11个城市消化周期超12个月

1月,大部分重点城市商品住宅供求比有所下降,仅长沙、长春、合肥、无锡、宁波、厦门、海口7个城市供求比超过1,无锡增长明显高达2.62。从存量来看,在前期库存压力全面持续改善后,部分城市库存同比显著上升,特别是厦门、合肥、无锡等库存量上升幅度均超30%。

从消化周期来看,本月重点城市商品住宅去化周期同环比也是跌多涨少。昆明、南宁、杭州等市近期市场热度高,消化周期已不足6个月,供不应求状况显著。值得关注的是厦门、北京、济南、沈阳、天津、合肥等11个城市消化周期拉长至12个月以上。

成交结构:高档产品占比全线回落

90-120平米持续走高

从价格段分布来看,高档产品全线回落,且跌幅均超9%,尤其是上海,下降17个百分点。中高档以及中低档产品成交上扬,其中深圳中高档产品涨幅最为明显,上涨14个百分点,北京则是中低档产品上涨幅度最大,上涨17个百分点。中档产品有小幅变化,上海上涨5个百分点,深圳下降8个百分点。整体来看,北京、上海中档及以下产品占比有所上扬,但深圳占比不超过5%。

从面积段分布来看,90平方米以下产品占比大幅上扬,200平方米以上产品则有所回落。其中,上海、北京90平方米以下产品上涨幅度达15个百分点,北京200平方米以上的产品跌幅程度接近原成交占比的一半。此外,120-144平方米产品全线回落,跌幅程度不超过6个百分点。

土地:成交规模环比跌幅超五成

地价连续两月回升

2018年1月份,土地市场转入淡季,土地成交规模环比显著下降,成交面积、金额降幅分别为53%和50%,成交均价微涨;受今年春节较晚影响,1月份土地成交量同比稍微上涨,成交量价均有小幅回升。具体来看,CRIC监测的300城经营性土地成交共2265幅,环比大降48%;成交建面15857万平方米,环比降幅达到53%,但同比回升12.2%,成交总价3525亿元,环比下跌50%,同比上涨14%,成交均价方面,1月份土地成交均价为2223元/平方米,同环比分别微涨1.5%和7%。

从各能级情况来看,一线城市成交占比维持在2%左右,二线城市由于成交量环比降幅较大,占比环比下降6个百分点,仅占17%,而三线城市则比重进一步增加至81%;各线城市土地成交均价方面,一线、二线城市成交均价均环比回升,其中二线城市本月成交均价为5276元/平方米,同环比分别上涨37%和48%。溢价率方面,1月份整体溢价率为24.9%,环比变动不大,一线、二线城市溢价率环比微涨,三四线城市溢价率下降3个百分点。

分能级来看,一线城市成交建筑面积303万平方米,环比上月下降55%,但对比去年同期涨幅高达46%,二线城市本月成交面积2762万平方米,同环比分别下跌25%和64%,也是三个能级中唯一一个同比回落的,成交总金额为1457亿元,环比降幅为47%,但同比上升2%,均价5276元/平方米,同环比分别大涨37%和48%;三四线城市本月成交建筑面积12792万平方米,占总成交的81%,占比环比回升6个百分点,本月三四线总成交金额为1637亿元,土地成交均价1280元/平方米,土地价格同环比分别小幅微降2%和4%。重点关注的三四线城市中,本月成交量最大的城市为佛山,成交建筑面积达到94万平方米;此外湖州、太仓、南通、徐州等城市均有较多土地出让,长三角地区土地市场活跃范围相对较高。

综观:2月成交量仍将底部运行

短期土地市场两极分化

2月份市场走势,我们认为,因恰逢年关,供应量环比回落将成为大概率事件,同比有望和去年持平或小幅微升。在供应不济的情况下,成交量难有发挥的空间,需求端,目前市场观望情绪浓郁,成交量维持低位毋庸置疑,或将持续到第二季度。介于短期内调控政策基本不存在“放松”的可能,加之借贷收紧也使得购房成本显著上升,故而成交规模也会受到一定程度的限制。

土地市场呈两极分化之势,核心城市热门宅地土拍竞争依旧激烈,加之多个一二线城市表态将加大租赁用地供应,短期商品房土地供应规模将持续走低,三四线城市土地成交比重仍将继续上升。

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