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2018第二季度广州市房地产中介协会行业纠纷与投诉处理

房地产门户-房博士 |2018年07月11日 16:05:06|来源:房博士
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[提要] 2018年4月1日至6月30日期间,广州市房地产中介协会受理投诉19宗。

2018年4月1日至6月30日期间,广州市房地产中介协会受理投诉19宗,主要反映中介公司签订房屋买卖合同前,未对房屋进行查册(4宗)、隐瞒房屋信息(如:房屋未缴纳土地出让金、存在共有人),诱导买卖双方签订合同(3宗);未敦促买卖当事人依约履行合同,如:支付首期款、赎契等(3宗);隐瞒房屋交易真实价格(2宗);在未审查买方购房资格的情况下,诱导当事人签订合同(2宗);同一房屋签订不同交易价格的合同(1宗);为禁止交易的物业(如:被查封)提供中介服务(1宗);经纪人冒签合同(1宗)、乱收费(1宗);未依法查验出售房屋当事人对房屋的处分权(1宗)。

本季度,广州市房地产中介协会法律咨询服务中心以《差额作中介费收取无依据》、《中介欺骗签订佣纸业主维权对簿公堂》、《旧房分摊要留神,补足交易最稳妥》、《两台空调引起的交楼纠纷》四个案例提醒消费者注意房屋交易环节中容易忽略的问题,注意规避风险。

广州市房地产中介协会

2018年7月4日

差额作中介费收取无依据

【案例回放】

2017年,卖家李某委托A中介公司以180万出售其白云区自有物业。随A公司经纪人小伍通过多种渠道为李某发布房源信息。其中B公司经纪人小曾在了解情况后,向小伍提出有客户愿以190万购买李某房屋,其提议多出的10万作为中介服务费用,由B公司收取6万;A公司收取4万。随后小伍通过小曾找到买家刘某,并最终以190万成功促成买卖双方签订《房屋买卖合同》,卖方与B中介公司签订6万的《居间服务确认书》,买方与B中介公司签订1万的《居间服务确认书》。在此后买卖双方沟通的过程中,刘某获悉李某在A中介公司的出售价格为180万,而B中介公司一直告知李某的出售价格为190万。为此,刘某认为B中介公司存在隐瞒了真实的交易信息赚取差价。于是其拒绝交易,买卖双方通过协商解除合同。

B中介公司认为其成功促成买卖双方签订《房屋买卖合同》,已履行居间义务,有权向买卖双方收取中介费,于是向法院提出诉讼,要求买卖双方根据《居间服务确认书》约定支付中介费并支付逾期违约金。

【案例分析】

法院在审理上述案件中,提出并要求B中介公司提供为何收取买家1万元中介费,而收取卖方6万元中介费的合理依据。B中介公司只能提出双方均与其签订中介服务费确认书,但未能对买卖双方中介服务费差异作出合理解释。另,根据买卖双方提交的材料及A公司经纪人小伍的证词相互印证,B公司存在抬高房屋出售价以赚取房屋差价的情况,法院认为此行为违房地产中介服务的行业规范和职业操守,也损害了被告作为委托人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条相关规定,驳回B中介公司所有诉求。

协会提醒消费者,在签订中介服务确认书时,应向中介公司充分了解中介服务内容及中介服务费用,避免出现因约定不明或理解不充分而导致的交易纠纷。

中介欺骗签订佣纸业主维权对簿公堂

【案例回放】

罗老先生因年事已高,打算出售在广州的物业回老家颐养天年。基于A中介公司经纪人小李热情接待以及该公司的品牌形象,遂委托小李放盘出售。2016年9月罗老因身体原因回老家养病,在此期间小李亦多次致电罗老,讲解房屋放盘情况。2017年1月,小李告知罗老有买家看中房屋地段所在的学位名额愿意出资购买。出于对小李的信任,罗老在未与买方见面沟通的情况下便先单独签订了《房屋买卖合同》,同意以320万元的价格出售房屋。小李告知罗老,买家要用其中的20万请中介承包交易税费、中介费、差旅费等,他会让买家签订合同后先支付20万给罗老,罗老再将其中15万转给他。罗老按小李的要求转账成功后,李某又以其他理由让罗老签了15万元的《中介服务确认书》。

为了协助买家办理银行按揭手续,罗老从老家赶回广州,并与买家见面,在交谈中才发现买家已支付9万元的中介费。为了不违反合同条款的约定,罗老与买家完成交易后向法院提出诉讼,申请撤销该确认书,并退回15万元。经法院审理查明后,认定A中介公司通过欺诈手段骗取罗老签署《中介服务确认书》,故判决撤销《中介服务确认书》并要求A中介公司返还15万。

【案例分析】

本案在法院审理过程中,通过对A中介公司及经纪人小李的质证,认为A中介公司及小李证词前后矛盾,庭审过程中A中介公司及小李辩称20万是用于弥补另一名买方的损失。但通过罗老提供的录音证据显示,在签订合同前,确实有另一名客户交诚意金确认购买,但该客户最终未能签订合同并不需支付任何费用,且法院确定房屋交易价格为320万,并非300万,另有20万元用于弥补其他损失。其次,A中介公司对于与罗老签订的21.5万元的高额中介服务费未作特别说明,也无证据显示罗老同意支付且与市场的一般价格相背离,加上买方要支付中介费9万元共高达30.5万元,接近合同成交总价的10%,与当前的市场一般交易习惯相违背。

因此法院作出了A中介公司是通过欺诈手段骗取罗老签署《中介服务确认书》的认定,判决撤销罗先生签订的《中介服务确认书》及要求A中介公司退还15万元中介服务费。

协会提醒消费者,在与中介公司签订《中介服务确认书》时,应明确中介公司提供的服务内容以及中介服务费用。如有不清晰的,可现场向中介公司的经纪人详细了解,或致电中介协会进行咨询。

旧房分摊要留神,补足交易最稳妥

【案例回放】

随着年纪的增长,为方便出行谭女士萌生出换房子的念头,欲将单位分配的楼梯房出售换电梯房。于是找到A中介公司为其放盘,以200万放售。由于该房屋路段较好,放盘几天便被买家王某看中。在签订买卖合同前,中介方告知买卖双方,该房屋尚未补缴分摊面积,需先补办理分摊面积手续后才能上市交易。买卖双方表示并无异议,故在合同补充条款约定分摊手续由业主协助买方办理。

由于分摊面积在签订合同前未经测绘部门核算,对于分摊面积有多少双方均不知道。谭女士回到原产权单位补办分摊面积手续时核算,分摊面积为5.6平方米。谭女士认为5.6平方米按该区楼价一平方米3万计算,补回来的面积约值17万。她认为王某应该增加购房款17万才算公平交易。但买方认为当时议价是整套房屋出售,不愿意追加购房款。其后,谭女士以中介公司未尽居间义务为由向我会投诉反映,经协会调查,经纪人在签订合同前,已告知买卖双方房屋真实情况,并在合同上备注房屋存在补缴分摊面积,不存在故意隐瞒或未尽核查房屋情况的行为。对于谭女士提出解除合同的诉求,中介公司表示愿意协助双方解除。经过多次沟通,三方最终达成共识,解除合同。

【案例分析】

本案卖方谭女士,在出售房屋前已清楚知道房屋存在未补分摊面积情况,且需要办理补分摊面积后才能上市交易。A中介公司作为专业的中介机构,也将上述情况记载入合同让买卖双方进行确认。一般的房屋交易习惯,业主会将房屋按套计价出售,这样一方面是方便中介公司接受委托放盘,另一方面是方便买方看房后进行房屋议价。

谭女士未以约定价格出售房屋,却以中介公司未尽居间义务要求解除合同的行为,更多的是不诚信的体现。作为业主正确的做法是在合同上约定"如补分摊面积如大于某一面积,则需买方以一定金钱补足"或在房屋出售前将分摊面积费用补交。

协会提醒广大消费者,作为卖方需清楚出售房屋的属性,如房屋性质、房屋是否需要补分摊、是否需要交土地出让金等。如确实不清晰的情况,可以向专业的中介机构、中介协会或者不动产登记部门进行咨询,对于涉及交易的重要条款,应该在合同备注上注明或者签订补充协议,这样才能更好的保障自身的权益。

两台空调引起的交楼纠纷

【案例回放】

2016年11月25日,出售人梁某通过A中介公司与购房人李某签订《房屋买卖合同》,并在合同约定:"甲方留给乙方部分家私家电(以家私家电清单为准)"。双方依约进行交易,并在12月30日完成递件过户手续。2017年2月6日银行完成放贷,出售人收齐楼款。房屋交易流程只剩最后的环节:房屋交付,但经中介公司多次催促,出售人梁某仍迟迟不履行,并拖延至3月5日才与购房人李某办理收楼手续。在收楼时,购房人及经纪人对照《家私家电清单》对房屋内的家私家电逐一清点,却发现缺少清单内的一台柜式空调,一台挂式空调。

事后,购房人向邻居及物业公司了解,出售人已在2月中旬偷偷将两台空调搬走。购房人多次要求梁某依约履行,归还两部空调,但梁某不予理睬。最后,购房人李某对于梁某的无赖失信行为感到气愤,于是向法院提出诉讼。法官依法组织调解庭,在调解过程中,法官对梁某的失信行为予以斥责,并认定合同约定条款有效,《家私家电清单》属合同补充协议,同属有效文件,责令梁某依约补偿购房人两台空调,并支付一个月房屋租金作为延迟交楼的赔偿金。

【案例分析】

案件中,梁某与购房人李某已完成过户手续并收取楼款,房屋交付给购房人便能完成交易。但梁某为了一己之私,对合同中已约定一并出售给购房人的房屋家私家电擅自处理。购房人李某亦表示,其并不在乎两台空调的价值,但对于出售人失信的行为感到气愤,为了维护自己的权益,遂采取法律途径向其追讨。

协会在此提醒消费者及中介同行:房屋交付是房屋交易的最后一个环节,双方都已基本履行完合同的义务,但不排除会出现出售方逾期交楼或因水电煤、维修基金等产生的结算纠纷。做好交接手续,让房屋交易画上完满句号,在房屋交付时应做好以下几点:首先,房屋交付时间应在合同上约定清晰,避免出现出售人推迟交付或拒绝交付的情况。其次,临近交付时间,应主动提醒出售人,并明确交楼时间。如对于房屋家私家电的处理有另行约定(一并出售还是腾空房屋),应在签约前达成书面共识。在交楼前提醒出售人及时做好处理。最后,认真做好物业交接,结清水、电、煤等相关费用,做好维修基金、有线电视等相关更名手续,仔细查验房屋及设施设备的状况,并交接钥匙、门卡等,避免双方因小事产生不必要的纠纷。

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