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广州8月拍地前瞻:7宗地块!32.5万㎡!起拍总价超98亿!

房地产门户-房博士 |2018年07月30日 14:28:59|来源:房博士
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[提要] 7月已经接近尾声,回顾7月的广州土地市场,共有7宗地块挂牌出让,迎来了一个小高峰,截至目前7月广州土地市场已经累计推出32.5万㎡商住用地,仅次于1、5月为年内第三高峰。

7月已经接近尾声,回顾7月的广州土地市场,共有7宗地块挂牌出让,起拍总价超98亿,迎来了一个小高峰,截至目前7月广州土地市场已经累计推出32.5万㎡商住用地,仅次于1、5月为年内第三高峰。

其中,7月12日,广州官方挂牌5宗宅地总用地面积达19.4万㎡,总起拍价为62.4亿,其中增城供应4宗共计11万㎡用地,这5宗地块都将于8月13日15时进行网上限时竞拍。

另外,在7月24日,广州又再次挂出两宗宅地,分别是白云和花都的地块,总起拍价36.3亿!其中,白云宅地起拍楼面价为2.3万/㎡,花都凤凰路地块起拍楼面价为1.6万/㎡,两宗地块将于8月24日10时进行竞拍。

【8月13日进行竞拍的地块】

花都区——凤凰路地块二

地块基本情况分析:

该地块第四次挂牌,对比之前其出让条件再次简化,将无需再打包商服用地出让。其实际可建设面积为5.82万㎡,起拍价26亿,折合楼面价15914元/㎡。该地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,到达最高限价时楼面价为17858元/㎡。

本次出让增加了政府回购条件,即政府以3500元/㎡的价格回购其1.2万㎡单位,假如扣除回购部分,其实际起拍楼面价约为16900元/㎡,介乎于近两次出让价之间;广州中原研究发展部认为,对于拿地房企而言,由于减少了商服部分建设要求,开发难度将大幅降低。

周边楼价分析:

地块周边主要以二手住宅项目为主,一手项目相对紧缺。优质的二手项目价格在2.3-2.6万元/㎡,一手项目均价在2.7-2.8万元/㎡。地块距离9号线清?站约1.2公里,临近花都湖公园居住环境优,且鉴于目前周边一手价格已逼近3万/㎡关口;因此,广州中原研究发展部认为假如地块溢价在合理范围内,未来打造品质小区的条件比较充足。

增城区——荔城街新联村2宗地块

地块基本情况分析:

本次出让的2宗地块位于6月出让的A18064地块南侧,《2018年供地蓝皮书》中以一宗地形式公布,但实际挂牌分为各2.7万㎡的用地,起拍楼面价在12407元/㎡左右。两宗地块所在的新联村自然环境优越,西侧被大片果林、山体所包围,并靠近百花山庄度假村以及迳吓高尔夫球场。因此,日后居住环境将成为未来项目最大的卖点之一。

另一方面,已出让的A18064地块未来将由中铁建诺德、保利合作开发,此外地块周边已有雅居乐、碧桂园等优质房企项目,广州中原研究发展部认为其具备发展连片品质生活区、生态型居住板块的潜力。

周边楼价分析:

现时,地块周边在售一手项目仅有中建荔苑,价格为2.5-2.6万元/㎡,与目前起拍楼面价折算产品售价相持平;地块周边二手项目众多,优质项目价格在2万元/㎡上下。

中新镇三迳村2宗地块

地块基本情况分析:

8月将出让的三迳村2宗地块属于旧改用地,主要组成部分为原永飞纺织公司地块,曾于去年10月公布在《增城区2017年第一批城市更新项目》批前公示中。

两块宅地中面积相对较小,位于西侧的为A18029地块,楼面价为11026元/㎡;面积稍大的A18027地块位于东侧,临近主干道S118,整体位于恒大山水郡北侧,楼面价为11030元/㎡,中新镇近年无宅地出让记录。

两宗用地距离地铁站(在建)以及中新镇中心约7.5公里,生活配套条件相对匮乏,未来比较依赖小区自建配套,此外公共交通通达性为其明显短板。另一方面,地块距离高速公路入口约1.5公里,可通过广河高速接驳华快通往珠江新城等重要商服区,通勤时间约1小时,广州中原研究发展部认为未来项目对于自驾车、愿意以时间换空间的买家而言具备一定吸引力。

周边楼价分析:

目前与地块相邻的恒大山水郡价格为2.1-2.3万元/㎡;位于中新镇中心的一手项目价格2.6-2.7万元/㎡,二手项目为2-2.1万元/㎡。广州中原研究发展部认为,随着未来居住人口增加,地块或将连同周边大盘开通来往中新地铁站的穿梭巴士,预计可在10-15分钟内到达地铁站,可弥补其公共交通短板。

【8月24日进行竞拍的地块】

花都区——凤凰路地块一

地块基本情况分析:

该地块为去年11月挂牌后因故中止的“凤凰路地块二期”剔除原商服用地后剩余的住宅、中小学用地部分。总占地面积11.4万㎡,但地块A需配建中小学,因此实际可用于建设住宅的用地面积为6.59万㎡,计容建面18.46万㎡,折合楼面价15884元/㎡。

该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为34.6亿,到达最高限价时楼面价为18747元/㎡。

与早前挂牌的地块二相似,该地块包含政府回购条件,即政府以3500元/㎡的价格回购其1.4万㎡单位,假如扣除回购部分,计算配建房成本(3000元/㎡),其实际起拍楼面价约为17200元/㎡,且尚未计算学校建造费用,因此估计实际建设成本将更高。

区位条件方面,本次出让地块整体临近主干道凤凰南路,对比8月13日出让的地块二存在一定扬尘、汽车噪音问题,且距离地铁9号线相对较远;但该宗地块距离花都湖景区约500米,部分北、西南向高层单位可远眺河景,具有一定景观价值。

周边楼价分析:

地块周边主要以二手住宅项目为主,一手项目相对紧缺。优质的二手项目价格在2.3-2.6万元/㎡,一手项目均价在2.7-2.8万元/㎡。

按照目前地块实际楼面价17200元/㎡计算,即使以底价成交,其未来产品实际盈利售价将在3.2万元/㎡以上。广州中原研究发展部认为,近期花都湖频繁挂地将对周边优质二手项目产生一定刺激,对于云峰花园、合和新城等楼龄较新、环境较优的组团而言,卖方看涨心态将变强。

白云区——嘉禾街新科村琴星小学地块

地块基本情况分析:

该地块为中心区2018年挂牌的首宗可供销售商住用地,其占地面积1.71万㎡,实际可建设面积1.09万㎡,计容建面3.04万㎡,楼面价23000元/㎡;该价格与2016年出让的白云新城AB2911053地块持平,同属于白云区最高起拍楼面价;该地块最高限价为9.89亿,到达限价时楼面价为32500元/㎡。

周边楼价分析:

该地块地处嘉禾望岗与龙归之间,周边以产业园为主,近5年无公开出让宅地记录,属于全新住宅片区。距离最近的居住片区为嘉禾望岗;其一手价格为5.5-5.6万元/㎡,二手小区单位价格在4.5-4.6万元/㎡之间。

素材来源于广州中原发展研究部

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