金融开放赋能商业地产: 金融企业办公首选珠江新城 琶洲、越秀奋起直追

房地产门户-房博士  | 2019年12月26日 17:26:00  | 来源:戴德梁行
[提要] 随着国内多个金融市场开放政策的释放,万亿级金融产业和市场格局正在发生变化,更加丰富多元的金融生态,为商业地产市场注入了新活力。享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行近日发布《金融开放中国商业地产市场新机遇》报告,分析了进一步对外开放的国内金融业,为商业地产板块带来的机遇及发展空间。

随着国内多个金融市场开放政策的释放,万亿级金融产业和市场格局正在发生变化,更加丰富多元的金融生态,为商业地产市场注入了新活力。享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行近日发布《金融开放中国商业地产市场新机遇》报告,分析了进一步对外开放的国内金融业,为商业地产板块带来的机遇及发展空间。

政策加持 金融业“加码”开放

在多个政策加持下,国内金融业加快了对外开放的脚步。2018年4月以来,政府发布数十条金融市场开放政策,其中包括国务院金融稳定发展委员会办公室宣布,进一步扩大金融对外开放的11 条措施(简称“国十一条”),对金融市场走向有重要意义。而今年11 月,国务院印发《关于进一步做好利用外资工作的意见》,从深化对外开放、加大投资促进力度、深化投资便利化改革、保护外商投资合法权益等四方面出发,释放20 条强有力的政策措施。为促进金融业对外开放,全面取消在华外资银行、证券公司、基金管理公司等金融机构业务范围限制,丰富市场供给,增强市场活力。同时,减少外国投资者投资设立银行业、保险业机构和开展相关业务的数量型准入条件,取消外国银行来华设立外资法人银行、分行的总资产要求,取消外国保险经纪公司在华经营保险经纪业务的经营年限、总资产要求。由此,搭乘政策“顺风车”的金融业,再次提速对外开放,国内金融全球化的步伐持续加快。

国家统计局数据显示,截至2018年末,国内金融业机构总资产高达268.24万亿元,金融业增加值从2009年的2.17万亿元,一跃到2018年的6.91万亿元,十年间上涨218%。不仅如此,国内金融业增加值占GDP比重远超美国等发达国家,在全球范围处于较高水平。

图1 中美GDP及金融业增加值占比,来源:牛津经济研究院/国家统计局

更多元化的金融生态

从银行、保险、股票及债券市场来看,由于过往国内对外资机构的准入限制,外资在这几大金融板块的份额均处于较低水平。截至2019年第三季度,外资占股票市场比重3.2%,占债券市场比重2.3%;截止2017年末,外资银行资产占全部商业银行的比重为1.7%,外资保险公司占比为6.2%。随着金融业的加速开放,更多全球投资者及境外金融机构进入市场,国内金融生态将更多元化。

图2 各金融市场外资占比,来源:国家统计局/中国人民银行/中国银保监会

注:股票和债券市场数据截至2019年第三季度,银行和保险数据截至2017年末

银行业方面,国内企业的跨境贷款数量在过去十年逐年攀升,从2008年的1,143 亿美元上升到2018年的7,300 亿美元,且牛津经济研究院预测,未来五年中国企业的跨境贷款额将较目前增长72%。保险业方面,截至2017年年底,共有来自16个国家和地区的境外保险公司在国内设立57家外资保险公司。瑞再研究院今年发布的全球保险业报告《世界保险业:重心继续东移》显示,2018年中国成为全球第二大保险市场,但从保险密度和深度来看,与其他国家仍有一定差距,市场潜力巨大。报告同时显示,中国是未来全球保险业发展的主要推动力,预计到2035 年,将大举超越美国成为全球最大的保险市场。债券市场方面,中国外汇交易中心11 月发布的数据显示,2019年10月境外机构投资者在国内银行间债券市场共达成交易5,425 亿元,交易额环比上升3%,同比大增211%。截至今年10 月底,已经有2,345 家的境外机构投资者进入国内银行间的债券投资市场,比2018年新增的380家境外投资机构有显著提升。未来随着境外机构投资便利性的加强,有利于更好地吸引境外资金,支持国内实体经济发展。

金融业赋能商业地产:办公首选珠江新城

广州作为一线城市及大湾区核心城市之一,金融业发展水平较成熟,并拥有良好的营商环境,成为众多外资金融机构进入中国市场的选择。今年9月,由英国智库与中国(深圳)综合开发研究院共同编制的《全球金融中心指数报告》,从营商环境、人力资源、基础设施、发展水平、国际声誉等多个维度对全球104个金融中心城市进行评价及排名,中国有五个城市上榜,其中广州位列第二十三。

图3 全球前30大金融城市,来源:英国智库与中国(深圳)综合开发研究部、戴德梁行研究部

金融业、TMT及专业服务主导了广州甲级写字楼市场的租赁需求。数据显示,2016年金融业以32.7%占比的绝对优势,成为甲级写字楼市场租赁成交大户。随后,在行业监管力度加强的影响下,金融机构租赁决策相对谨慎,2018年成交面积占比仅为9.3%,远不及高科技及专业服务行业的租赁成交表现。自2019年以来,市级与区级政府纷纷发力,颁布政策推动金融业发展,包括市政府在年初修订《关于支持广州区域金融中心建设的若干规定》,增加对新迁入的保险中介服务机构的奖励;传统商务区越秀为吸引更多金融企业落地,三季度印发促进金融业的具体办法,为落户企业提供极具吸引力的租金补助,成功引进深圳证券交易所广州服务基地。受益于此,金融机构租赁成交面积占比,在2019年前三季度回升至19.1%。

图4  2016-2019年前三季度广州写字楼各行业成交占比,来源:戴德梁行研究部

戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲分享,凭借高度集中的经济资源、优越的地理位置及成熟的商务配套,珠江新城商圈最受金融企业青睐。2016年至2019年前三季度,新租和搬迁至珠江新城商圈的金融企业成交面积占比逾七成。近年崛起的新兴商圈琶洲,以11%的租赁成交占比位居第二。与珠江新城不同的是,金融企业在琶洲的成交面积普遍较大,2016年至2019年前三季度单宗成交的平均租赁面积逾2000平方米,是珠江新城的1.5 倍。除此以外,越秀和体育中心商圈的成交面积占比分别为9.4% 和8.0%。

图5  2016-2019前三季度广州写字楼金融行业成交占比(按商圈分),来源:戴德梁行研究部

琶洲、越秀商圈“门庭若市”

2016年至2019年前三季度,广州甲级写字楼金融类企业租赁成交中,内资机构占比近9成。在选址偏好上,租用甲级写字楼的外资金融机构以银行及保险公司为主,它们倾向于选择商务氛围成熟的珠江新城和体育中心商圈,两大商圈租赁成交总比接近99%。而内资金融机构选址更为多样化,珠江新城以近7成占比独占鳌头,琶洲及越秀分别以12.6%及10.8%紧随其后,且租赁面积可观。如平安人寿租下越秀商圈的亚洲金融中心约5,400 平方米的办公空间;工银安盛从体育中心商圈的金利来数码大厦升级搬迁至琶洲商圈的保利天幕广场,办公面积约2,000 平方米。

外资保险机构抢滩广州?

随着金融开放细则的落地,将吸引更多外资金融机构抢滩国内市场,催生更多甲级写字楼办公租赁需求。袁雪玲分析,广州作为华南地区政治文化中心,将持续吸引内外资银行及其他金融服务机构开设区域分部,如新三板广州服务基地、上交所南方中心和深交所广州服务基地均于今年在穗新设点。同时,广州保险业保持稳健发展,2019 年前三季度保费收入规模排名全国第三,约占全省保费收入的四分之一,预计随着外资保险公司准入条件放宽政策落地实施,将有更多保险机构探寻深化在广州市场的布局。戴德梁行作为商业地产领域的专家,今年先后成功为多个保险机构提供办公选址服务,推动广州金融市场的腾飞发展。除助力平安人寿进驻越秀商圈亚洲金融中心外,还积极引领港资知名保险公司湾区首站,落户高德置地冬广场,租下约2400平方米办公面积;协助中国人寿进驻城建大厦,租用逾3000平方米办公空间,为广州商业地产及金融板块注入新血。

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