2020年上半年广州甲级写字楼平均租金169元/平 预计下半年继续回升

房地产门户-房博士  | 2020年07月26日 15:21:29  | 来源:高力国际
[提要] 近日,高力国际举行了2020年上半年线上新闻发布会。会上指出,2020年第一季度,广州甲级写字楼市场自2012第二季度以来首次录得负净吸纳量。 二季度以来,由于商业活动的恢复,租赁活动明显回升,预计2021年后随着经济的全面恢复和新增供应的减少,租金将稳步回升。

近日,高力国际举行了2020年上半年线上新闻发布会。会上指出,2020年第一季度,广州甲级写字楼市场自2012第二季度以来首次录得负净吸纳量。 二季度以来,由于商业活动的恢复,租赁活动明显回升,预计2021年后随着经济的全面恢复和新增供应的减少,租金将稳步回升。

2020年上半年,深圳计划新入市写字楼项目相应顺延,经济下行收窄归正的利好下,深圳甲级写字楼市场逐渐得以恢复健康,交易活动也活跃起来,并且录得近一年来首次空置率下降。国企业主租金减免政策支持租户经营,在当前经济环境和供需结构下带动市场租金价格,各区租金都有一定松动下行,市场规模较大的福田和南山下降较为明显。预计价格下行只是短期行为,未来随着经济复苏和深圳示范区效应,深圳甲级写字楼租赁市场周期性回暖将实现。

广佛肇地区的商业活动基本全面恢复,一季度孕育的常规电商及生鲜电商需求,在二季度开始逐渐释放。广佛两城成熟子市场供应仍较为稀缺,本季度空置率维持在低位,租金水平保持稳健。预计将长期保持低空置率,租金平稳增长的态势。2020年下半年,预计广佛肇地区非保税优质物流仓储市场净吸纳将会继续上涨。

1-6月,深莞惠区域录得三个非保税高标仓新增项目,供应约43.9万平方米。得益于新增项目的较高预租,二季度末深莞惠市场空置率环比下降0.44个百分点至3.4%,而租金保持平稳为人民币1.44元/平方米/天。由于未来三年内计划新增供应逐年减少,预测市场平均租金将会随着国内市场需求端的增长而稳定爬升。

房地产进入产业时代、存量时代;商服、产业项目供应持续增长,商服产品供大于求,未来将以消化存量为主;存量改造多元化来源,产业导入成为必需元素。因此,我们首先要确定发展方向;其次,要做好产业定位;第三,要制定招商策略;才能做好大湾区产业规划与招商。

尽管社会经济活动在上半年受到一定影响,广深两地共录得大宗交易成交12起,超过19年同期11宗。交易总金额约为108亿,交易面积约为35.7万平方米。广深上半年年交易总金额同比下降近两成半,交易面积同比下降近两成。

广州甲级写字楼市场概览,新增供应及租赁行为预测:

随着第二季度经济回暖,广州甲级写字楼市场交易转趋活跃,净吸纳量达21,000平方米。2020年上半年广州甲级写字楼整体空置率为6.7%,租金为169元/平方米/月,预期下半年随着新增供应的入市,净吸纳量将继续上升。珠江新城租金下调至179.4元/平方米/月,为租户签订更为实惠的租赁条款提供了机会。受一季度停工的影响,约50万平方米的甲级写字楼新建项目顺延至2021年交付,2020年全年新增写字楼面积预计约为90万平方米。

高力国际华南区董事总经理冯文光表示,2020年下半年广州写字楼市场有望继续回暖。虽然TMT行业巨头如阿里巴巴和唯品会预计至2020年底后才陆续进驻琶洲,但是与这些企业的关联公司已经开始在琶洲预租,提前布局。预期更多的TMT企业将集聚在琶洲这个区域,加速电商总部这个片区的成熟。

深圳甲级写字楼市场概览,新增供应与租赁行为预测:

2020年上半年,由于受到公共卫生事件影响,很多公司扩张速度有所放缓,深圳甲级写字楼市场较去年同期大面积段成交占比下降明显,受到一些企业收紧扩张和搬迁决策影响,市场虽然成交在二季度逐渐恢复,但差于去年同期。由于金融行业呈现需求韧性,而福田作为金融行业集聚区域,福田的租赁成交占较高。南山作为科技行业聚集区域,成交活跃度较往年有一定降幅,不过需求扔较为稳健,前海得益于回巢补贴政策作用录得的成交,较去年同期有显著增长。

高力国际办公楼服务部深圳董事周之惠表示,随着社会经济逐渐归正,我们预计写字楼需求将会在下半年延续第二季度的健康表现。受一季度停工的影响,部分甲级写字楼新建项目顺延至2021年交付,2020年全年新增写字楼面积由原来的112万下修预计约为86万平方米。由于供求关系,激烈的市场竞争环境环境随着更多新项目入市而加剧,租金依旧呈现下行压力,预计未来两年内年均降幅在2到5个百分点,2023年开始回升,年增在3个点左右。在新项目延迟的情况下,上半年稳健的需求带来空置率下降,但随着新供应入市,空置率将有微抬。未来几年,由于供应峰值出现在2022年,所以我们预计空置率将超过30%,次年随着供应降低,空置率恢复降至30%以下。

广佛肇物流仓储市场回顾及展望:

2020年1-6月,广州市共有约24.7万平方米非保税优质物流仓储新增供应入市,整体空置率升至14.9%。佛山北新增供应25.5万平方米集中在一季度入市,由于这些新增供应在第二季度出租状况良好,整体市场空置率在一季度的攀升后回落至7.2%,上半年净吸纳量为18.6万平方米。与此同时,肇庆无新增供应,二季度开始租金企稳在0.73元/平方米/天。

高力国际产业及工业地产服务部广州董事邓智辉表示,预计广州非保税优质物流仓储市场在2020下半年至2021年间将有超过62万平方米入市。除8.4万平方米新增供应位于物流仓储成熟区广州东以外,其余均在广州北和广州南,租金增长潜力或低于成熟市场。佛山新增供应亦集中在新兴市场的佛山西和佛山北,短期内或将令空置率上升。2021年后,随着新增供应的减少,聚集度趋向成熟,去化将实现提速,租金增速加快。肇庆仓储市场发展潜力巨大,目前市场存量仅为17.5万平方米,2020-2021年间将有19.3万平方米的新增供应入市,届时存量将会翻倍。

深莞惠物流仓储市场回顾及展望:

今年下半年,预计受到疫情催化而快速增长的电商网购产业和在“新基建”计划下受益的科技与高端制造业将会持续吸纳东莞和深圳内靠近制造业枢纽和市场需求端的高标物流仓储。深莞惠地区2020年到2022年,预计高标仓新增供应将达到137万平方米,其中约70%的新建项目位于东莞,且预计均会在2020年入市。而深圳和惠州在未来2年内则各有2个新建项目入市,深圳预计供应21万平方米,惠州预计供应20万平方米,共占总量的约30%。

高力国际产业及工业地产服务部深圳董事陈剑锋认为,对消费内需的刺激提振和“新基建”项目的建设计划将会扩大来自电商零售、科技和制造行业对高标物流仓储的需求。建议仍有空余面积的仓储业主可以关注来自高端制造和生鲜食品公司对物流仓储的增长需求。从新增供应方面,上半年有三个新建项目入市,总共为市场带来43.9万平方米新增供应,且预租情况良好。深莞惠市场高标仓存量物业的平均租金和空置率依然保持稳定。考虑到未来供应预计逐年减少,建议在未来三年有潜在增长需求的租户可以提前制定扩租计划。

广深大宗交易市场回顾与展望

随着目前市场的各种不确定性因素增多,投资风险上升,成熟商圈商办类产品凭借其避险特性成为了投资人的首选。由于疫情的影响,线上消费需求快速增长,所以目前全球在物流仓储物业的投资活动变得更加活跃。各投资机构加大了在中华区的投资布局,预计未来相当长时间物流仓储都将是商业地产投资的热点。长租公寓目前处于调整周期中,品牌整合,行业更加集中,在国家租售并举的政策下依然具有很大增长空间,我们预计未来还将有更多的该类型的物业交易。

高力国际资本市场及投资服务部华南区董事林楚洲表示,受疫情影响,环球商旅受限,部分外资买家暂缓跨境勘址行程,所以跨境投资受到一定影响。虽然受疫情影响,很多机构的投资计划被迫放缓, 但投资策略并没有改变,所以预计成交会在下半年集中展露。由于市场租金下探,进而影响物业估值,部分业主对价格的期望有所松动和调整,所以对于投资方来说或将是一个入市的好时机。疫情对社会生活生产方式的影响呈现常态化,刺激了物流仓储的快速发展,线上零售(尤其是新鲜食品快送)的需求急剧增加,进一步提升仓储物业的投资价值和潜力。对于市场受到各种不确定性因素影响,投资人更加期望寻找到可以产生稳定投资收益的房地产投资标的。

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