科学城楼市洗牌:老牌巨头地位动摇,时代跃升大地主,新盘户型亮相

房地产门户-房博士  | 2020年11月06日 15:28:19  | 来源:时代中国东区
[提要] 科学城上车门槛越来越高了?这是不少刚需的感受,倔强而又无奈。

科学城上车门槛越来越高了?这是不少刚需的感受,倔强而又无奈。

今年二季度以来,科学城楼市从疫情的阴霾中开始反弹。特别是5月底黄埔人才新政细则落地,科学城一二手按不住地往上蹿,让人不无焦虑。

目前,科学城一二手已存在一定程度倒挂:同地段的房子,算上二手税费,新盘价反而比二手相对便宜。

由于一二手货源少,可选不多,要么贵,要么边边角角,要么户型直接劝退。这让部分人犯了选择困难症。

可以说,目前科学城的房价,处于有点尴尬的状态:价格上,刚需垫垫脚,多少还能上车;而对于改善型买家来说,楼盘品质出彩的少之又少。

子弹多的、不急于一时的买家,不妨等一等,好戏还在后头:

预计未来半年内,时代中国在科学城布局的三个楼盘:时代天境(黄埔)、时代香树里(黄埔)、时代天韵(黄埔),以及长安旧改保利翔龙、萝峰旧改星河湾等市场期待较高的品牌项目,将先后入市。

01

时代三子亮相

率先入局的,是时代:三个新盘目前均已动工,其中时代香树里(黄埔)、时代天境(黄埔)已步入形象状态,预计12月份开放。

11月1日,时代三个新盘设在车陂卜蜂莲花、员村家乐福、萝岗万达、老黄埔惠润广场的展点同时开放。科学城楼市的搅局者登台亮相,一场暴风骤雨即将袭来。

大战前夕,我们拿到了时代香树里和时代天境的户型图,先来一睹为快。

时代香树里(黄埔)位于香雪大道旁,步行距离香雪地铁站约1.2公里,项目总占地面积约2.34万方,建筑面积约9.74万方。

项目共4栋高层,其中1栋26层,1栋25层,2栋32层,后高前低。户型只有3种:建面约79方三房两厅一卫、建面约87方三房两厅两卫、建面约108方三房三厅两卫(可改),合计658套。

<<  时代香树里(黄埔)户型图  >>

建面约79㎡ 三房两厅一卫

建面约87㎡三房两厅两卫

建面约108㎡三房三厅两卫(可改四房两厅两卫)

时代天境(黄埔)是时代广州区域首个超高层项目。项目占地面积约4.49万平方米,建筑面积约17.56万平方米,容积率约为2.8。

时代天境由2栋49层、1栋39层、2栋32层住宅组成。共4个户型,共1140户,首推建面约83-104-108方三至四房(可改)。

<<  时代天境(黄埔)首推户型图  >>

建面约83㎡ 三房两厅一卫

建面约104㎡ 三房两厅两卫

建面约108㎡ 三房三厅两卫

相比时代香树里,时代天境体量大将近一倍,有空间规划配建1所24班小学。

此外,项目南向背靠萝岗大公山和植树公园(现改名为创新公园),中高楼层可望大片原生态山体和公园景观。教育配套和生态景观,将是它的溢价点。

同样做超高层住宅的时代天韵(黄埔),体量更大,户型更丰富:项目总占地面积约10万方,建筑面积约53万方。

项目由9栋高层、7栋超高层住宅、1栋公寓组成。共5种户型,建面约为75-120方三至四房,合计约3700套。将配建2层商业中心,一所30班小学和15班幼儿园、托儿所。


时代天韵(黄埔)项目效果示意图

总体上来看,时代三个新盘,主打刚需产品,户型总体变化不大,以刚需三房为主,少量改善型四房。

直接干掉了五六十方的两房,同时将三房门槛降低至75方,精准契合了二胎时代刚需上车的需求。

02

保利越秀神坛跌落?

时代三个新盘总计容建筑面积57.8万方,加上已入住的时代春树里(27万方),以及东荟城西侧在建的萝岗社区留用地商业体(16万方),五个项目总建面约100.8万方。

黄埔观察了解到,不排除时代中国继续在科学城拿地,操盘相关旧改项目,体量有望达200万方。

这是什么概念呢?比对一下泛科学城其他开发商的地盘。

一直以来,科学城是保利、越秀、万科的势力范围。

其中保利6个,越秀5个,两者不相上下,总建面均超过220万方(其中含两家合作的爱特城和岭南林语);万科7个楼盘,总建面约205万方,排第三。

也就是,如果旧改项目敲定,时代在科学城的体量,将与保利、越秀大体持平;即便不算旧改,也稳居前四。

科学城楼市的格局,悄然改写。

这种变化,才不过一年。2019年之前,时代在科学城,仅一个春树里项目。

仅一年时间,由1裂变为5,足见时代深耕布局科学城的野心。

相比其他开发商在科学城的蜻蜓点水,试探性布局,时代迈的步子更大,出手阔绰。而从时代自身来看,科学城也是其重点布局的区域。

克而瑞数据显示,目前时代已在广州布局52个项目(包括住宅+别墅+商业+办公),其中项目较为集中的有白云区12个、黄埔区6个、增城区6个等热门片区。


时代中国广州东部区域项目布局示意图

其中,黄埔6个项目为时代贡献了145.5万平方米的销售面积,以及205.2亿元的业绩,遥遥领先于其他区域。黄埔区已成为开发商当仁不让的“钱袋子”。

将时间范围拉近,近一年,时代在广州拿下4宗宅地,其中3宗均位于黄埔区科学城,1宗位于增城,显示了时代东进的决心和超强行动力。

时代的强势布局,为科学城楼市增添了新鲜活力。

科学城高速发展20年,楼盘从无到有,现已集聚近30个楼盘。可惜,开发商来来去去就那几个,而有特色的更少得可怜。

科学城的楼市,总觉得少了点什么。

楼宇经济日趋壮大的科学城,催生了庞大的改善型需求。图为科学城总部经济区

要看到,科学城目前正在从传统产业园区,向宜居型城市进化的过程;相应地,片区内的置业需求,也在从首次置业阶段,向改善型需求阶段过渡,人们对产品的要求越来越高。

喜欢搞音乐节、办美术馆,很“文艺范”的时代中国,选择在这个时间点强势入主科学城,在对的时间,做了一件对的事。

03

开发香雪,眼光毒辣

值得注意的是,时代目前在科学城的盘子,全在香雪片区。

相比其他开发商在科学城天女散花,点状式布局,时代基本是围绕地铁香雪站,连片开发。

时代把“鸡蛋”全放在一个地方,不得不说,开发商眼光毒辣,其背后是对科学城未来新的城市中心的深刻洞察。

实际上,黄埔观察多次提到,以香雪地铁站为交通枢纽而打造的香雪商圈,将成为科学城人气最旺、体量最大、业态最丰富的商业中心。

流光溢彩的香雪奥园广场与锐丰中心

要知道,每一个城市规划,无论能级大小,都不会是平的,而是呈现金字塔结构。

具体到扩容后的科学城,“饼”很大,可细分为六七个片区。但不是每个片区导入的资源都是一样,而是有差异、由中心和外围区域组成的。

因此,你一定要找准它的重点,特别是核心区域,这样才能准确判断它的未来。

科学城的发展重心,概括起来就是“两点一线”,即:通过开创大道总部走廊带,串起科学城东西两翼两大总部经济区:科学城总部经济区与香雪总部经济区。主力发展方向,就是“东进”。

在科学城最新规划中,地铁香雪站与萝岗站之间,开创大道和香雪大道沿线区块,规划定位为黄埔政文综合服务中心,产业上将重点布局青年创业基地与总部集群。

其中香雪站周边,明确提出,通过萝岗塘头、三级地旧村改造,以及改造盘活香雪城,打造成为集科技、信息、资本和人才于一体的新商业中心。

实际上,由于萝岗站和苏元站附近的行政中心区域饱和,部分政府单位已搬迁至香雪公寓旁的广垦商务大厦办公。

另外,在最新挂牌出让的香雪站旁原农商行地块,根据出让条件,其中一栋写字楼将由政府回购用于办公。

从政府部门迁移的方向,从一个侧面反映了香雪片区发展的潜力。

而在人口规模和商业氛围上,目前香雪片也开始成熟。这一片现已集聚了10多个楼盘,6个商业综合体,以及多个总部项目,人口预计超20万。

有土地,有产业,有人口,交通便利,四大要素强力支撑,香雪片完全有条件打造成为科学城最牛逼、人气最热的商业中心。

一个常识是,区域商业中心往往是地段、交通、人流的集大成者,决定着区域房价的天花板。因此,把握一个区域未来核心地段,就是赢得财富迭代升级的入场券。

地产圈“文艺范”时代中国,作为香雪商业中心的新贵,将赋予这个片区新的想象。

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