TOD模式促进大湾区城市融合 广佛TOD发展前景可观

房地产门户-房博士  | 2020年11月18日 22:31:39  | 来源:房博士
[提要] 2020年11月18日,戴德梁行携手华润置地举办“TOD模式与城市发展论坛”,开启多方位视角,共探大湾区及其枢纽城市广州TOD发展的未来图景。
2020年11月18日,戴德梁行携手华润置地举办“TOD模式与城市发展论坛”,开启多方位视角,共探大湾区及其枢纽城市广州TOD发展的未来图景。
 
大湾区都市圈发展“刚刚开始”, 广佛TOD发展前景可观
 
今年8月,国家发改委发布关于粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复,大湾区将构建主要城市间1小时通达、主要城市至广东省内地级城市2小时通达、主要城市至相邻省会城市3小时通达的交通圈。“一小时都市圈”的打造,将加快大湾区内的高端要素流动和现代产业集聚发展。
 
戴德梁行策略发展顾问部主管及高级董事邵丰表示,日本东京、大阪和香港地区的都市圈和TOD经历了上百年的发展,轨道交通已经非常密集化,TOD发展经验非常成熟,为我们广佛发展TOD提供了很好的对标借鉴价值。相比之下粤港澳大湾区尚处于都市圈形成的初步阶段,与之配套的枢纽经济能级和铁路网络密度上相比东京等发达地区仍有较大发展空间,而湾区大型枢纽最密集布局的地区又集中在广佛地区,因此广佛地区的枢纽经济片区未来将有众多投资机会,非常值得大家关注。
 
 
图片1 戴德梁行策略发展顾问部主管及高级董事邵丰
 
轨道交通将成为广佛深度融合的主要方式。佛广通勤的候鸟聚集居住的南海区、顺德区和禅城区,日通勤人数超过26.5万人次/日。过去佛山居住、广州工作的候鸟生活十分普遍,反映了广佛两城间人流的单向流动,未来广佛同城化将覆盖产业、生态、民生等领域,在广佛交界处,已经从北向南规划和建设了广州北站、棠溪站、广州流花火车站、广州南站、南沙站五个超大型的枢纽项目,预计在TOD的带动下,未来广佛的融合方式,将会实现更高层次的深度融合。
 
 
图示1 粤港澳大湾区都市圈下的轨道交通发展机遇 来源:戴德梁行
 
城市发展新动力:TOD概念下的枢纽经济
 
从目前的发展趋势来看,轨道交通TOD除了高铁/地铁站厅商业及站点上盖开发外,枢纽经济区/片区开发也是其重要一环。对此邵丰表示,纵观国内已建高铁新城的经验,高铁单一要素无法驱动城市发展 ,高铁 +“X”模式更有利于高铁新城市的可持续发展。
 
 
图示2 枢纽经济
 
以广州南站为例,其坐拥大湾区最大客流量和规划面积,是以枢纽经济推动高质量发展战略部署的重要中心。但在广佛深度融合的背景下,枢纽型商务区的建设仍为空白。针对广州南站如何围绕高能级枢纽打造商务区、选择主导产业,活化枢纽带来的大量客群,将其向商务、消费转化这一议题,戴德梁行剖析了日本新宿站和上海虹桥站案例,总结出四大枢纽经济区发展经验:
 
1. 打造高端服务业聚集区,形成枢纽商务区
 
2. 打造枢纽型商圈,商旅融合的特色业态
 
3. 依托枢纽,发展文旅产业,把客流转化成商流
 
4. 产城人文复合化发展
 
做好这四点,交通枢纽项目将能带来比“净流出流入”更多样化的人口流动,产业方面吸引现代服务业、总部经济导入,激发整个区域的可持续发展。
 
TOD项目的重塑新区域价值路径
 
与片区开发效能相同,成功的TOD项目往往能极大的改写城市片区经济及文化价值,推动美好商业生活的实现及城市的可持续发展,华润置地广州公司总经理许凡从TOD的历史沿革切入,分享了华润置地与TOD独特的渊源。从罗湖万象城开始,到上海万象城,再到大兴机场华润置地中心、以及面向未来的东莞滨海湾项目、西丽高铁站项目等经典的TOD案例。在分享当中,许凡先生以上海万象城为例,特别展开剖析了上海万象城这一极具代表性的TOD在地实践案例。阐述了华润置地如何让吴中路焕然一新。以此展开,许凡展开了华润置地关于TOD战略的独特思考,战略规划。
 
 
图片2 上海万象城
 
总而言之,华润置地以TOD为核心的片区统筹模式勾勒城市发展的全新可能:通过建设一个“垂直”而非“水平”的城市综合体,营造舒适宜居、交通便捷的生活环境,引导绿色健康的居住和生活行为模式;通过提供从规划设计,到投资开发,再到持续运营的全周期服务,实现交通通达、人流交汇、产业聚集,从而带动城市系统不断优化,城市能级不断提升,帮助民众更加公平地享受到城市发展带来的红利。
 
 
图片3 华润置地广州公司总经理许凡
 
华润置地在广州新塘的TOD项目也颇受关注,对此许凡表示,新塘立交项目是一个新型的TOD项目,因为从交通组织形态而言,该项目融合了立交、地铁、公交,而且又是无缝连接穗、莞、深三城,从归家到出行,畅通无阻,而他的出现,恰恰是粤港澳大湾区深度融合的一个具体案例实践。以这个项目为基础,华润置地将立体交通网络与居住体验进行深度融合,容纳健康社区、绿色生态、人文成长等理念,构建“活力社区生态圈”,其中包含上盖生态中央公园、屋顶漫步空间、花园式商业街区、复合文化生活空间等亮点,共同塑造开放共享的城市绿色空间,构建城市生态新生活。华润置地希望人们在此眺望城市的天际线、观赏日落、在空中花园里惬意漫步,在这里相识、欢笑,享受一个真正城市公共空间的包容与自由。华润置地期待着新塘TOD能真正成为与周边环境、社区良好互动的实践典范。 再加上各种配套实现真正意义上更新人居体验,尊重生活一次大胆,却又温情的尝试。
 
 
图片4 华润置地广州新塘项目
 
尽管TOD项目能为区域带来价值的极大提升,但因其特殊性,开发难点痛点也随之出现。对此,华阳国际设计集团执行董事邹展宇分析到,TOD项目多为综合功能开发,在城市化片区性规划的同时,还要兼顾车辆段工艺区域开发,涉及地铁站出入口、人防面积等诸多技术性环节。面对TOD项目功能复杂、技术复杂、开发范围广、开发时间长、参与部门多等多重挑战,在规划和设计过程中更要始强调以人为本的原则,只有以城市发展为契机,以策略为方法,以人为根本,才能打造出可持续的城市生活综合体。
 
 
图片5华阳国际设计集团执行董事邹展宇
 
戴德梁行广州公司总经理罗进良最后总结,TOD在促进城市发展融合的同时,带动了产业的发展与提升。对于粤港澳大湾区而言,TOD项目前景巨大,无疑为众多城市建设的参与方带来了丰沛机遇。
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