2020年广州商业:整体供求平衡发展稳,下半年市场回暖个盘飘红

房地产门户-房博士  | 2021年01月25日 11:43:08  | 来源:合富研究院
[提要] 合富研究院2020年度广州商业市场总结与展望~

商业市场整体供应呈增长趋势,各业态成交受疫情影响有所下降,价格有所分化

合富大数据显示,2020年全年商业市场整体供应大致呈现增长趋势,写字楼供应量自2019年谷值大幅增加恢复往年常态,增长48%;公寓在下半年多个项目集中拿预售证,全年供应增长达51%;商铺延续2019年供应下降趋势,同比2019年供应减少15%。

受疫情的客观因素影响,2020年写字楼、公寓、商铺成交量同比2019年均有不同程度的下降,其中写字楼在大宗交易支撑力度较大的情况下,成交降幅相对其余业态较小。

均价方面,2020年写字楼及公寓市场均价均有所升高,分别录得11%和14%的增幅。商铺则同比下降近10%。

2020年广州各类商用物业供求数据

合富辉煌(中国)商业地产总经理潘耀曦先生指出,由于城市经济韧性足、长期看好的基本面未变,大宗交易为主体的写字楼市场表现最好,整栋购置案例贯穿全年;公寓市场供应量充足,成交量逐月走高收复“失地”;商铺市场2020年无疑最具挑战性,但下半年行情亦有明显起色,大宗交易亦提供较多支撑。

展望2021年,各业态均有望延续下半年以来的向好趋势。琶洲、金融城、鱼珠、明珠湾等热门板块仍为重点,而白云设计之都、天河智谷、白鹅潭等更新兴的板块的新项目、新土地同样有望为商办市场提供新活力。

写字楼市场:供应回升恢复,大宗交易畅旺支撑全年成交

供应量同比上升48%,中心区域供应量增多

合富大数据显示,2020年写字楼供应量为55.7万㎡,同比2019年的近年低谷值上升48%;横向对比近期年份处于中等水平。区域分布方面,仍较集中外围区域,关键是中心区域货量有显著增长,其中海珠区贡献占比23%,来自珠江国际纺织城等项目。

6月份起成交畅旺,大宗交易占主导

2020年写字楼成交量为61.9万㎡,同比下降9%;上半年受新冠疫情影响,尤其第一季度成交大幅回落,其后市场大宗交易较为畅旺,支撑写字楼成交。

6月份年中冲刺阶段及多起大宗交易,成交11.6万㎡达年度峰值;含6月份在内的下半年整体成交47.1万㎡,占2020年全年成交近八成,与2019年下半年成交基本持平。

外围区域占全市超8成,黄埔区成交量显著领先

写字楼主要成交分布位于外围区域,占比81%,成交面积同比下降14%;中心区域表现向好,同比上升13%。年度成交最高的区域是黄埔区,以保利鱼珠港多起大宗成交为主,其次是开发区广州钢铁博汇的整体购置。

大宗交易占据2020年全年成交主导,占比近8成

写字楼榜单中热门区域黄埔区2020年贡献3个上榜项目,榜单项目以大宗交易为主导,且较多以整栋购买、万方以上级别的成交、内部/定向交易等特征呈现。其中保利鱼珠港由于2020年多起万方级别大宗交易,在榜单上较为领先。

2020年年内大宗交易(规模为整层以上的单宗交易)合计约48万㎡,同比上升15个百分点,占比高达77%。保利鱼珠港大宗成交贯穿全年,买家包括专业基金资本以及新兴互联网势力;招商金山谷则拥有低密度环境及独栋产品特性,网签共涉及21栋小独栋物业。

成交均价整体稳中有升

2018-2020年近3年广州写字楼成交均价整体稳中有升。2019年均价比2018年均价同比增高达35%,2020年增幅回落至11%。

预测:整体发展稳健,新兴商务板块为新关注点

预计2021年写字楼市场潜在新货供应近70万㎡,另外加上此前存量,整体可售面积约178万㎡。潜在新货中,琶洲、鱼珠、南沙明珠湾等近期热点板块预计持续供货,而万博CBD、新塘TOD、金融城解限货量以及白云新城+设计之都均为新关注点。

合富辉煌(中国)商业地产总经理潘耀曦先生指出,2020年写字楼市场在整个商办市场中表现最好,受影响较其他业态相比较小。供应量从2019年的谷值提升,尤其是来自琶洲等核心地段的“靓货”颇多,使整体成交,尤其是下半年成交难能可贵的保持在较正常的范围内。

预计2021年大宗交易仍将继续成为推动市场发展的主要动力。除企业自用外,着眼长线回报的基金型投资行为同样有机会继续浮现。预计区域概念好、规划蓝图逐步落地的琶洲、第二CBD、万博等较传统板块若供货充足,其市场表现值得期待。

公寓市场:供应回归峰值,成交同比有所回落,标杆大盘及”小而美“公寓成交占主导

供应回归前期峰值,黄埔、番禺两区为供应领头区域

公寓2020年供应量为142.7万㎡,同比2019年上升51%,回归2016-2017年的峰值水平。其中番禺及黄埔为供应领头区域,恒大冠珺之光以及保利鱼珠港两项目合计供应42万㎡,占比已达30%。

整体成交下降,但仍高于2018年严调控期间水平

合富大数据显示,公寓2020年成交量为102万㎡,同比下降32%,但仍高于2018年严调控期间水平。

公寓市场的月度成交走势明显反映新冠疫情对公寓成交的影响,最严重的2月份成交冰封,创2020年新低。其后市场较快速的进入恢复期,月度成交基本呈递增趋势。

年度主力区域为黄埔、番禺及南沙

中心及外围区域成交均有所下降,其中中心区域降幅相对较小,主力成交区域为较有发展概念且具备性价比特征的黄埔、番禺和南沙三区域,其中领先的黄埔区在鱼珠、南岗板块的带动下,成交达31.9万㎡,占全市成交超3成。

标杆大盘公寓及”小而美“公寓成交占主导

2020年个盘市场热度较为集中在黄埔区和番禺区。一般而言,上榜项目基本为区域标杆大盘,供应充足,例如保利鱼珠港以及恒大冠珺之光是此类型个盘代表。除此之外,部分相对 “小而美”的项目同样进入榜单视野内,佳兆业未来城园林泳池等优良的居住环境、越秀万力星悦峯“四钥匙”户型具鲜明的个性标签。

成交均价整体稳中有升

广州公寓成交均价整体供求稳中有升,2018-2020年近3年公寓成交均价增幅在15%左右。由于保利鱼珠港、越秀星汇海珠湾等热点板块销冠项目的销量增加,均价也随之有所增长。

预测:供应量大,稳价保量是主基调

预计2021年公寓市场新货供应97万㎡,加上存量215万㎡,可售总货量预计超300万㎡。

潜在新货中,中心区域货量占比较往年有所增多,主要为旧盘推新。可售货量在50万㎡以上的南沙、番禺作为重点“货仓”,预计成交持续活跃。

合富辉煌(中国)商业地产总经理潘耀曦先生指出,公寓市场2020年成交量对比2019年峰值呈现同比下降,但总体而言成交突破百万方,横向对比亦称不上表现疲弱;且可以明显看出疫情明朗后市场走势一直向好,年底成交冲刺翘尾。

展望未来一年,成交仍以外围区域为主,中心区域占比或将有上升趋势,其新货供应以旧盘推新为主。疫情以及供应增加等因素使存量走高,因此至少在上半年,稳价保量仍为较多开发商的销售策略。

商铺市场:供应逐年减少,仍以大宗交易支撑成交,社区商业较有亮点

供应量同比下降15%,荔湾区成为供应龙头区域

合富大数据显示,商铺2020年供应量为26.2万㎡,仍延续下降趋势,但同比降幅趋缓至约15%。荔湾区由广州国际医药港提供大量专业市场商铺,成为年度供应龙头区域。

成交量同比下降37%,6月起成交上升

合富大数据显示,商铺2020年成交量为45.3万㎡,同比下降37%;2019年成交峰值主要受政策面影响,而2020年则面临疫情及大宗交易相对转淡的情况,对比峰值呈现一定下降。

疫情对市场月度走势亦影响明显,上半年除广州钢铁博汇大宗交易的6月峰值外,其余月份基本低位平稳运行;下半年成交上升同时波动幅度加大。

增城、黄埔为成交主力区域

外围区域连续多年成为商铺市场的绝对重心,自2015年以后,其市场比例在8成左右浮动,2020年并未例外。交易量最高的增城区约成交13.2万㎡,大量来自住宅配套商铺,但有近4万㎡来自安置社区非市场化交易。

定向、内部交易等特征较为明显

年度商铺榜单势力较多来自黄埔区和增城区两个区域,分别占据榜单3-4个席位。部分项目定向属性或内部交易特征较明显,广州钢铁博汇由黄埔区国企连同办公塔楼整体购买;增城区若干位于挂绿湖周边,属综合整治范围内的安置社区同样有较大量内部交易。

新开社区型购物中心着重“生活”概念

2020年全年新开商场(含全新升级改造)合计11个,其中有9个与近4年新开通的地铁线路有密切交集,“轨道交通建设—人群导入—商业需求增加—商圈成型”的逻辑在2020年开业的项目中较为显现。

开业时间受疫情影响相应后延,主要集中在第三、四季度,尤其扎堆12月份。体量较多集中在6万㎡左右,社区型购物中心定位“接地气”,主打“生活”概念,瞄准周边客群高频次消费和服务需求。

价格同比小幅下降,主要为结构性因素

商铺2020年成交均价为35768元/㎡,同比小幅下降近10%;由于安置社区等非市场化交易占比较高,而中心区域高价项目仅金融城绿地中心收获较好成交,价格呈结构性下降。

预测:大型社区商业为新关注点,大宗交易仍支撑商铺销售市场

预计2021年商铺市场潜在新货供应30.3万㎡,加上存量74万㎡,2021年可售货量超107万㎡。

住宅市场历年来的“大货仓”增城、南沙两区如无意外,在商铺市场供求两端仍继续扮演举足轻重的作用。同时万博、琶洲、鱼珠、明珠湾等商务为主的板块新货亦有望上市。

合富辉煌(中国)商业地产总经理潘耀曦先生指出,2020年对于商铺市场而言,是具有挑战性的一年。既需要面对新冠疫情的重大考验,也面临新增供应力度较为疲弱的局面。但整体而言,尤其是下半年疫情褪去后市场有明显好转,其中大宗交易对市场起较强的支撑作用。散售市场方面,金融城板块等核心地段亦呈局部亮点。

展望接下来的一年,商铺市场的挑战及难度仍将存在。但可预见一方面大宗交易仍会对市场起重要支撑,另一方面与社区联系紧密的配套商业以及真正具备商业运营思维的商铺项目仍大有可为。

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