广州商业地产市场:商铺成交回升,写字楼、公寓回落

房地产门户-房博士  | 2022年09月06日 18:12:34  | 来源:合富商业
[提要] 合富商业8月广州商业地产市场报告!

整体市场成交:商铺成交回升,其余业态量价较7月不同程度回落

暑期、高温、宏观经济面等多因素作用,7-8月市场均处于下半年淡季。8月合富大数据显示,各业态成交量在1-4万㎡之间,均相对较低,尤其是对比去年同期。供应方面,公寓则有6万㎡新增货量,写字楼、商铺基本无供应。价格方面,各业态均价变化仍以结构性因素为主,写字楼、商铺环比7月分别下降5%、21%,而公寓则环比增加36%。

写字楼市场:成交环比下降67%,同比下降39%

合富大数据显示,8月全市写字楼成交量为11243㎡,环比7月下降67%,同比去年8月下降39%。该成交量横向对比在年内为淡季低位水平,由番禺区、天河区、南沙区的大宗交易支撑。本月无写字楼新增供应。

成交分布方面,外围区域相对活跃,番禺成交超5千方;中心区域月内成交量主要来自天河区。

番禺成交量由国际创新城板块的思科智慧城支撑,成交近4000㎡,所成交货量基本位于项目4F;汇金中心成交货量多来自项目37-38F半层左右货量网签;其余货量主要来自散售交易;7月颁布的《南沙方案》带来的热度持续到本月,中交国际邮轮广场、越秀国际金融中心等南沙项目均有相对较好成交。

8月成交以外围区域为主,但市场的全面走强仍有待中心区域物业的大宗交易。如目前市场消息称位于琶洲的复星国际中心拟对外出售后已接近成交,有望打破今年广州市场大宗交易记录。也由此可见核心地段的优质写字楼物业仍将作为资产避风港的角色备受实力买家青睐。

公寓市场:8月份环比下跌12%,同比下跌51%

公寓市场方面,合富大数据录得8月公寓成交量为39346㎡,环比7月则下跌12%,同比去年同期下跌51%。年内同比降幅普遍较大,除拥有大宗交易的4-5月外,其余月份基本有较大幅度同比下降,8月也未例外。新增供应方面,8月公寓新增供应6万㎡,来自保利天汇、凯得雪松智汇中心(星际云汇)等多个项目。

成交分布方面,对比7月份南沙因政策红利后成交量大幅增加,进入8月南沙成交量依旧成绩相对较佳;天河区、南沙区两区成为为数不多的成交超1万㎡的区域。

本月榜单前列项目主打良好未来发展潜力或热门地段的优质项目;另外值得注意的是榜首的万科云城米酷成交主要为整层滞后网签,现已售罄;成交前列的还有价格“1字出头”主打性价比的的南沙、花都外围区域中低价项目。

8月成交量排行前10的热销项目中,其中8个以复式产品为主,主力面积介乎40-70㎡,可见复式公寓仍以高赠送空间形成较好的性价比。除了复式设计,这批公寓畅销的卖点主要有:国企开发商、户型有阳台、景观好、现楼交付、精装拎包入住等,普遍具备高舒适度的居住条件。项目基本面也普遍较好,具备良好的周边基础配套设施,位于较热门的租赁地段,周边产业发展迅速,拥有良好的投资潜力。

若能大致符合以上条件加上定价合理,即可跻身热销个盘行列。如位于金沙洲板块的城投保利金沙大都汇,除集合城央繁华+江景+地铁+商业+国企等诸多卖点,其加推的新一期双钥匙复式户型,主力面积仅30-42㎡,开盘后已迅速成为中心区域市场热点。

商铺市场:环比上升13%,同比下降37% 

合富大数据显示,广州商铺市场8月成交量为40718㎡,环比上升13%,同比下降37%。8月成交虽稍微回升,横向对比仍属中等偏低成交量。商铺新增供应属于年内谷值,仅0.6万㎡,来自南沙、增城、天河、花都等住宅项目。

成交分布方面,区域成交量多呈回升走势,其中增城区合汇学府名郡带起大部分销量 ;8月成交量仍较集中在增城等多个外围区域。番禺成交下降较明显。

个盘方面,成交量前列的项目在地区分布上仍以外围区域为主,商铺类型上以住宅社区商铺为主,其中合汇学府名郡销售面积近1万㎡拔头筹;增城大盘合景誉山国际继续热销占据榜单第二。国企品牌越秀项目占据榜单4个席位。前十榜单销售面积分化较大,从接近1000㎡货量到2000㎡-3000㎡量级;再到接近5000㎡量级、近1万量级形成鲜明层次感。

从8月榜单可见,普通住宅底商占据榜单大多数位置,区别于上海、深圳的“大店”、“首店”经济,通过引入时尚品牌、高奢品牌打造商场形象及吸引力,在社会消费环境及消费习惯有所区别的广州地区,“小店”经济凭借自身低成本运营、强复购率的优势异军突起,结合近年来受到年轻人追捧的新茶饮、品牌小众精品咖啡等内容,在广州的各大商业和住宅底商占据不可小觑的位置。

住宅底商的“小而美”受市场青睐,一方面足见业态的韧性,另一方面也反衬出传统购物中心的尴尬。据统计数据显示,国内众多一二线城市购物中心空置率均超过5%警戒线,购物中心在疫情反复、电商冲击不减的背景下,部分具有前瞻性的项目正在从消费购物功能向体验消费功能转型,如广州主打艺术体验高端消费的K11,通过定期的商业内容更新换代,持续为商场植入新鲜主题,提高自身吸引力。

随着广州近郊城市化进程的发展以及公共交通通达性的进一步提高,广州新市民的不断涌入,中心城区的商业消费人口会流向中心城区边缘、远郊新城更舒适的购物中心、奥特莱斯等,这对于新市民集中聚居的板块来说是一个相当好的市场机会,优质购物中心能够填补新的市场空缺,相比现有的成熟市中心的商业体,近郊新开发社区的商业体也能更方便地在商铺植入当下各种流行元素、更多的业态组合,满足新时代年轻人的消费需求。

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