破8万套!2019年广州新房成交量跑赢北上深,增城独占34%!

房地产门户-房博士  | 2020年01月02日 17:32:47  | 来源:房博士
[提要] 告别2019,迎来2020,广州楼市所有成绩已尘埃落定!

告别2019,迎来2020,广州楼市所有成绩已尘埃落定!2019年以来广州楼市以“稳”为主基调,从年初的粤港澳大湾区规划利好带来的楼市小阳春,到年中的降价促销的抢客模式,再到年末的多区人才购房新政的颁发,都为楼市的成交添砖加瓦。

首先我们先从12月份广州一手住宅网签成交的情况,窥探一下市场,12月广州楼市整体热度较高,成交量有所上涨。根据房博士监测阳光家缘网数据显示,2019年12月1日至12月31日广州一手住宅成交量上升,共网签8205套,环比11月的7849套,增加了356套,上涨4.54%;同比2018年12月的15316套减少了7111套,下跌46.43%。

图:2019年12月网签成交情况

看回全年成交盘点,广州楼市卯足了力最后冲刺了一把,交出的“成绩单”超过8万多套。根据房博士监测阳光家缘网数据显示,2019年1月1日-12月31日广州一手住宅网签86962套,同比2018年增加了10906套,上涨14.34%,成交面积926万㎡,全年成交为近五年中处于倒数第二水平。

但数据中涵盖回迁房,2017-2018年积压网签等“干扰项”,广州中原研究发展部剔除以上异常数据后,今年广州一手住宅共网签79737套,与2018年相比微涨4.84%。

四大一线城市表现:广州成交总量第一,增速倒数第一

值得一提的是,根据广州中原研究发展部监控显示,2019年1-11月四大一线城市成交新房成交面积均同比上涨,其中,广州累积成交784.07万㎡一手单位,居四大城市总量之首,但成交同比增速低于其他三大城市,体现出广州市场“慢热”特征。

图:四大一线城市表现

回顾2019年月度走势,得益于备案价制度优化、春节后大湾区规划落地等利好,广州楼市在3-5月份有过短暂的“小阳春”。但自5月开始,经济大环境变化,以及7月底中央重申严格把控楼市态度等因素影响,买家购房心态产生变化,新房市场经历“由暖转冷”的过程。

不过到了年底,“5年期以上LPR下调”、广州“个税和社保互证”、“南沙、黄埔、花都人才新政”等政策频频出台,给年底楼市带来一丝“暖意”,以至于12月单月成交突破8千套。

图:广州楼市月度网签情况

2019年1-12月广州全市新房成交86962套。其中外围五区仍是成交主力,共计成交61235,中心六区则共网签25727套。

具体各区网签成交,几乎每月占据网签前三的增城、南沙、黄埔依然发挥稳定水平。素有“东大仓”称号的增城2019年成交逼近3万套,共计网签29574套,全市占比34%,甚至比中心六区网签总和还要多,毫无悬念夺得全市成交冠军;南沙区则成交13417套,排名第二;黄埔区则刚破万套,共计网签10405套。

图:2019年广州11区网签情况

究其原因,从区域来看,南沙、增城等新房主力区下半年均表现出成交“后劲不足”的问题;从板块角度来看,下半年包括亚运城、金洲-蕉门河、朱村在内的热门板块成交下滑明显,其中金洲-蕉门河下滑幅度超30%,朱村、亚运城、黄阁、科学城下滑约20%。上述板块作为广州新房市场的“中流砥柱”,成交下滑直接影响下半年成交表现。

2019年TOP十热盘:亚运城、科慧花园两盘占全市10%成交量

2019年年度热盘主要来自番禺、增城、南沙、黄埔、花都5区,其中东部5盘上榜。

其中,十大热盘TOP1花落番禺区的亚运城,该项目成交主要集中在第一季度,尤其受去年12月推货过千套刺激,下半年以来该盘供应能力明显减弱。

图:2019年广州十大热盘

而贯穿全年的“网红盘”当属科慧花园,具备价格、地铁通勤优势,把握好五一、十一两个节点推货、促销,成功主导朱村板块价格。排名第三、四的南沙热盘越秀滨海新城、阳光城丽景湾均为上半年发力,下半年供应放缓,双双“哑火”。

2020年成交展望:预计全年实际成交稳定在8.5-8.8万套

对于2020年市场展望,广州中原研究发展部仍维持“审慎乐观”的态度。广州中原研究发展部认为,2020年大市成交优于2019年的可能性较高,但同时存在一定客观制约因素,预计成交量增幅在6-10%左右(85000-88000宗)的可能性较高。

图:2020年各区一手供应预测(单位:套)

供应面上,根据2017年-2019年初供地情况转化统计,2020年新房供应量呈现提升的可能性较高。其中增城将维持2万宗以上供应高位,“货仓”地位仍无可替代;东部另一热区黄埔在知识城、香雪、科学城多盘入市的支撑下,供应量有望超过南沙成为全市第二大供应区。此外,广州中原研究发展部预判2020年南沙整体供应或呈现回落趋势。

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