2020上半年广州商业市场:大手支撑写字楼成交同比上升,公寓商铺疫情后逐月回暖

房地产门户-房博士  | 2020年07月16日 18:04:29  | 来源:合富研究院
[提要] 近日,合富研究院发布2020上半年度广州商业市场总结与展望报告。

年初爆发疫情对商业地产市场有着较大影响,加上三类商用物业各自所处于的不同供求走势发展阶段,双重作用之下,上半年市场状况以及下半年市场走向将如何发展?

新增供应方面,写字楼继续缩减趋势,同比减少近三成;公寓新增供应同比基本持平;商铺同比虽增长但实际上新增供应仍处于较低水平。横向对比来看,写字楼及商铺新增供应量水平不及公寓一半。

至于成交方面,合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生指出,写字楼同比有所增长但仍处于较低水平,主要靠大宗交易支撑;公寓成交由于去年放开个人购买成交爆发,加之前几月受疫情影响较大,对比之下降幅明显;商铺亦有大手成交拉动,但总体水平仍走低,降幅较大。

公寓商铺受疫情影响程度较深,写字楼成交同比有所上升

2020上半年,广州商业地产市场受疫情影响整体回落。公寓市场降幅最为明显,合富大数据显示,上半年成交量同比降幅达52%,成交量仅35.7万㎡,在疫情及去年成交迎爆发期后放缓的双重作用下,公寓总体成交明显回落。

商铺市场同样受疫情的影响,上半年成交量仅20.9万㎡,同比下降36%,虽有大手交易支撑,但零散成交大幅减少。

写字楼成交量相比同期虽有所上升,但仍处于中低位,上半年成交量同比增长10%,成交量达25.2万㎡,仍以大宗交易为主导,但受疫情影响零散成交明显放缓。

受疫情影响公寓商铺成交回落,公寓降幅尤为明显

受疫情及春节假期的因素影响,商业地产市场产生了明显的回落,公寓市场2020上半年月均成交量不足6万㎡,同比降幅超过5成。疫情后期从3月开始有较为稳定趋势,成交呈逐月回升态势。

商铺市场也受到疫情的影响,1-5月均处于较低成交水平,6月在大宗交易带动下成交大幅提升。虽有大手交易支撑成交,但是成交量仍明显下降。写字楼受大宗交易拉动,成交量有所上升,但纵观对比,成交量仍处于中等偏低水平。

公寓市场:新冠疫情影响,公寓成交大幅下降

从今年公寓市场供求走势来看,今年上半年成交量与供应量基本相当,而19年成交明显大于新增供应。从半年度成交对比来看,今年成交量受疫情的影响严重,同比大幅下降超过5成,但仍高于18年严调控期间水平。从18年至今上半年年度供应量保持稳定,下半年供应均比上半年增加,今年下半年亦有望发力。

上半年受疫情及春节假期影响明显,其后快速进入恢复期

月度成交走势明显反映新冠疫情对公寓成交的影响,最严重的2月份成交冰封,不足1万㎡的成交量创今年新低。其后市场较快速的进入恢复期,月度成交基本呈递增趋势,并且在6月冲刺,同比降幅从2月的超8成收窄至6月的约2成。与去年政策松绑的活跃期对比较为明显。

公寓成交得益于黄埔的强势表现,中心区域占比大幅上升

上半年公寓成交主要集中在外围区域,但由于原黄埔板块带来的大量成交,中心区成交占比大幅上升。合富大数据显示,原黄埔、南沙、番禺等区域成交量均大致相当,在6万㎡左右。而中心区域成交较去年同期上升14%,疫情影响下同比仅仅下降2成左右。

从众多成交量排名靠前的项目在疫情后基本有采取特价单位,灵活付款等促销方式,亦获得了不错的效果,充分体现价格仍是公寓市场王道,

公寓市场继续以个人为主导,大手成交明显减少

自2018年底针对商服物业调整政策的出台后,对于公寓市场的销售模式以及成交量产生了较为深远的影响;由于目前市面在售的项目基本仍为2017年330前拿地项目,意味着仍以个人为主要销售对象,上半年产生大手整售的个案寥寥可数,仅在少量外围区域零星呈现。

公寓市场下半年展望:随着疫情影响减弱,下半年成交有望企稳向好

合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生指出,公寓成交有企稳向好趋势,上半年自3月起之后数月成交企稳,6月成交亦回升至10万方水平。预计下半年随着疫情影响减弱,公寓不限购低总价优势会受到不少购买物业保值人士青睐,公寓成交有望逐步恢复至较为正常,向去年较高成交水平靠拢。

写字楼市场:新增供应持续缩减,成交总量较为稳定

写字楼市场供不应求的趋势明显,一方面由于商业用地市场近年定向出让趋势明显,基本划定自持比例,进入交易市场货量减少,故上半年延续较弱的供应力度;另一方面成交在大手交易的支撑下,写字楼市场仍收获同比上涨,但受疫情的影响,散售货量成交大幅下降。

受大宗交易拉动,月均成交差距较大,3月及6月市场成交量较为亮眼

写字楼市场由于大手交易货量占比高,与去年上半年对比,今年各月度成交量对比显然较为悬殊,保利鱼珠港整体网签的3月及6月均为上半年成交较为亮眼的月份。

黄埔区成交异常突出,同时多个区域成交偏淡

上半年写字楼成交分布冷热不均,主要分布在中心区域的原黄埔,外围区域的原萝岗及番禺。其中新黄埔区成交量异常突出,共成交14.9万㎡,占比近6成,区域内的开发区板块以及鱼珠板块通过大手交易的方式贡献颇多。其后为番禺区,同样以大手支撑为主。同时,整个上半年越秀、海珠、从化零成交,增城及白云交易零星,一方面由于供应乏力,另一方面可见撇除大手交易后,市场仍旧偏冷。

大宗成交量高度集中于少数个盘,多个中心区域上半年零成交

上半年写字楼市场为大手交易的主战场,相关成交约19.7万㎡,集中了整个商办市场大手交易的约6成5份额。而写字楼市场大手交易更高度集中于少数几个个盘。保利鱼珠港毫无疑问为上半年市场明星项目,整体交易两个整栋约8万㎡,由包括基金公司等买家购置。

受到大手交易的影响,拥有整栋交易的原黄埔、萝岗、番禺区无论是成交占比或相应排名基本均有上升。处于阶段性或结构性缺货阶段的荔湾、越秀、海珠等多个中心区域整个上半年零成交。

合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生指出,以保利鱼珠港为例,自推出以来备受关注,在多次大宗交易带动之下成交量名列前茅。项目拥有黄金地段优势,承接了珠江新城及金融城外溢客户,同时作为规划布局完善的超大体量综合体,供货相对充足,因此项目成为了整个中心区域乃至全市写字楼主力支撑。

写字楼下半年展望:新增供应减少,市场成交放缓,大宗交易仍作为主要成交推动力

写字楼市场在疫情影响下,散售部分受到了较大影响,只有零散少部分的成交,整个市场交易基本由大手交易在支撑着,占比超七成。虽然同比有所上升,但其实从半年度成交纵向对比来看,成交量仍处于中等偏低水平。

合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生指出,新增供应量减少也是写字楼市场成交放缓其中因素,上半年写字楼新增供应不到15万方,是历年来最少的。仅有数个项目有增量供应,因此在大环境受到冲击且供应相对不足的情况之下,市场成交放慢。下半年疫情基本褪去,但大环境仍存在不明朗因素,预计写字楼市场仍以大宗交易作为最主要成交推动力。

商铺市场:荔湾区带来巨量供应,受疫情及去年红利期影响,成交大幅下降

合富大数据显示,商铺市场上半年新增供应量15.5万㎡,同比去年上半年上涨58%,主要来自荔湾区广州国际医药港的巨量供应,环比去年下半年下降30%,实际供应量仍处于近年低位。

由于受到新冠疫情的影响,加上2019年上半年为政策松绑红利期,成交偏活跃,基数偏高,2020年上半年商铺市场成交大幅下降,合富大数据显示,上半年商铺成交量为20.9万㎡,同比上半年下降36%,环比下半年下降47%,虽有大宗交易支撑,但因疫情影响,零散成交大幅下降。

市场运行相对平稳,1-5月月度成交均在3万㎡左右

今年以来各月度成交维持较稳定水平。合富大数据显示,1-5月份月度成交均在3万㎡左右,包含上半年唯一一起万方级别的大手交易且面临年中业绩冲刺的6月则冲高至6.8万㎡。同比跌幅亦大致呈收窄的姿态。

外围区域主导成交,东部增城萝岗表现较抢眼

外围区域成为上半年商铺市场成交主要支撑,占比高达92%,成交量最高的区域为增城,来自区域内各板块众多住宅项目配套商业的销售;萝岗亦录得相对不错的交易量,与此前主要来自科学城、知识城不同,上半年交易更多来自开发区大手交易。

上半年中心区域表现疲弱,仅仅成交1.6万㎡,同比下降79%,集中在珠江新城、广钢新城楼盘尾货。

商铺大宗交易出现频次增多,成上半年成交支撑

上半年商铺市场整售或大手成交增多,出现次数较为频密,主要集中在开发区、增城及南沙等区域板块。整售类型多以社区商铺以及写字楼底商为主,成交个案规模不大,都在一万方以下居多。在商铺整体市场成交冷清情况之下,整售规模虽然不大但频次相对增加,总的来说也成为了上半年商铺市场成交主力。

商铺市场下半年展望:大宗交易仍占主导作用,散售部分将有所起色

合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生指出,商铺新增供应同比回升但实际处于较低水平,同时成交亦受到疫情较大影响,零散成交大幅减少,主要靠大宗交易支撑。预计下半年大宗交易所占比例以及主导作用仍存在,散售部分会随着疫情褪去有所起色。

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