9.26土拍预告| 报价寥寥无几!严苛规则之下,市区靓地也不香了?

房地产门户-房博士  | 2021年09月24日 19:48:44  | 来源:房博士综合
[提要] 为此,博士君特意整理了两天竞拍的地块情况,先来看看率先“开波”的9月26日的24宗地块,起拍总价685.1718亿元。

2021年广州第二批集中供地即将开拍,将在9月26日、9月27日分批限时竞拍48宗地,起拍总价达1124亿元。

此次广州对土拍规则进行了“打补丁”,限制房企马甲参与土拍、所有土地最高溢价率不超15%,甚至竞价环节设置中止价、最高报价和一次性书面报价等规则。

在如此严苛的土拍规则下,广州还会上演一场“夺地大战”吗?不妨拭目以待。

为此,博士君特意整理了两天竞拍的地块情况,先来看看率先“开波”的9月26日的24宗地块,起拍总价685.1718亿元。明日将奉上9月27日地块详情,敬请关注。

截止发稿前,计划于9月26日出让的24地块仅3宗获得报价。

荔湾区

荔湾区在第二批供地中总计2宗地块,9月26日将竞拍1宗荔湾区广钢新城AF040234地块、AF040406地块。

截止发稿前18:30,该地块暂无报价。

地块位于广钢新城南区,位于葛洲坝紫郡府南侧,保利和光晨樾二期西侧,直线距离一号线西塱站、广佛线鹤洞站约1公里,随着广钢新城内多个小区交付入住,居住氛围日渐浓厚,有一定的配套可满足日常生活所需,根据要求,竞得人将配建广钢中央公园,以及初中、高中各一所,板块配套得以进一步完善。

需要注意的是,距地块南侧80米处为现状110kv架空线,且150米处规划一处110kv变电站,对未来项目有一定的不利影响。此外,竞得人须高度参与广钢公园的运营,管理公园期限20年,也增加不少的隐形成本。

此外,竞得人须按规划实施建设1所36班初中,1所36班高中。

目前广钢新城内还有多个项目在售,集中在南区。保利东郡在售平层与复式产品,均价约5.9万元/㎡;保利堂悦复式7.2万元/㎡;葛洲坝紫郡府平层6万元/㎡。

海珠区

海珠区第二批集中供地中共的2宗地块将在26日一次性推出。据悉,两宗地块均坐落在配套成熟的工业大道板块。

其中海珠区江泰路50号AH0605005地块为本次供地中起拍楼面价最高的,挂牌起始价为237199万元,起拍楼面价为39200元/㎡。

石溪村蚝壳洲东街地块起拍价也不低,起拍总价120500,起拍楼面价20083元/㎡,该地块南向可望江。

或与地块竞拍门槛高的原因,截止发稿前18:30,海珠2宗地块均显示暂无出价。

值得注意的是,海珠2宗地块首次采用一次性书面报价方式,采用“限地价+竞自持+摇号/一次性书面报价”的方式确定竞得人。

据公告显示,当有三个及以上竞买人报出竞自持上限时,将首次采用“一次性书面报价”的方式确定得主(仅有2个竞买人报出自持上限时,采用摇号确定)。

另外,海珠2宗地还特地强调建筑需达绿色三星标准、装配式比例70%,且限销售对象(首套住房购房家庭或个人购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%)。

海珠区江泰路50号AH0605005地块

地块位于海珠区西南部,北至江泰路,西接江南大道。据悉地块前身为广州南天花园房产有限公司所有;但由于公司经营不善,地块后收归海珠区土地开发中心所有。

1公里内有江泰广场、T.I.T润政广场、万科里、燕汇广场等商业配套,周边还有中小学、养老院、肉菜市场、医院及体育馆等,各类配套齐全,周边住宅小区林立,生活氛围浓厚。距离地铁2号线和11号线(在建)换乘站江泰路站仅约100米,交通优势明显。

但是,地块东侧紧邻的220KV变电站可能会是地块的不利因素之一。

海珠区石溪村蚝壳洲东街93号AH101418地块

地块东侧邻近中海观澜府,南侧紧靠珠江后航道,拥有江景资源,西侧临近在建的地铁10号线大干围站。

地块所在的石溪村,目前城市面貌一般,配套较为低端,由佳兆业操刀的石溪村旧改项目已启动,总投资超176亿,未来片区将发展IAB、NEM、高端商务、科技服务、文化创意等相关产业,增加幼儿园3所、小学1所、完全中学1所,相信该片区的居住环境将会有提升。

白云区

中心区供地中,白云总是扛起大旗,第二批供地挂牌共计5宗涉宅用地,其中9月26日将竞拍2宗。

白云区均禾街清湖村上官苑二期AB2002015、AB2003002地块

位于白云中央湿地公园南侧,距离地铁3号线北延线和14号线换乘站嘉禾望岗站2.5公里,周边有均禾大道、机场高速等主干道,对外交通较为便利。

地块周边有铁一中学(白云校区)、清湖小学、清湖商业步行街等配套,南侧拟建设三甲医院,但目前整体城市面貌一般,周边多为工业园,居住氛围一般。

值得一提的是,要求竞得人配建12000㎡政府性房源(公共租赁住房),计容,需装修;配建12班幼儿园,建面2880㎡;配建3000㎡政府性房源(安置住房),按3500元/㎡回购,计容,需装修。截止发稿前18:30,该地块暂无报价。

白云区白云新城云港城地块

采用“限地价+竞自持+摇号”的方式确定竞得人,最高竞自持商品住房建筑面积比例50%,企业自持部分作为租赁住房。截止发稿前18:30,已有1个报价。

根据《投资合作协议》,本地块位于白云新城核心区,须建设集总部办公、创意办公、商业配套等多种功能于一体的高端城市综合体,要求竞买人引入指定类型企业入驻落户白云区,并须对累计销售总额、累计税收总额进行履约核查。

值得一提的是,目前该地块《设计服务招标》已于网上公示,该项目的业主为广东粤海置地集团有限公司,因此本地块大概率定向粤海。

黄埔区

黄埔第二批供地挂牌了3宗地块,均明确规定了宗地范围内未来建成的房屋售价最高限价

其中9月26日广州市黄埔区广汕路以南、班岭村西侧HBPQ-LD-5地块将开拍,本地块范围内建成房屋销售价格不得高于46795.85元/㎡。

截止发稿前的18:30,暂无报价。

地块位于广汕公路东侧,可通过广汕公路快速抵达天河,车行约30分钟可达珠江新城,距离6号线黄陂站2.4公里。

据悉,地块临山而立,紧邻班岭村商业酒店(在建中,开发商为翔龙集团),隔路为看守所,周边有黄埔军校中、小学,教育资源较为突出,但周边缺乏医疗和大型商超,需要依靠3公里外的科学城中心区。

企业自持部分作为保障性租赁住房,持有年限与土地出让年限一致,不得分割处分,抵押、转让须与本项目全部自持保障性租赁住房整体一并办理,须整体确权(只办理一个不动产权证),不得销售,须集中布局且装修标准不得低于同项目商品住宅的装修标准。

并且,须建设不低于计容建筑面积10%(10774㎡)的租赁性住房,该部分租赁性住房由黄埔区住建局按照3500元/㎡的价格回购,装修标准按照本项目可售部分的同一标准执行。

此外,设置不低于总建面的30%设置大户型(户型面积不小于150㎡/户),住宅建筑层高不宜低于3.1米。

花都区

本次第二批供地中花都仅供应1宗地块,花都区天贵路东一地块位于花都区中心城区、花都区政府东侧,毗邻9号线花都广场站。

地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高自持商品住房建筑面积比例50%。截止发稿前的18:30,暂无报价。

据悉,竞得人须引入1家世界财富500强建筑央企集团级区域总部、1家世界财富500强建筑央企集团级区域投资公司、1家全球知名设计企业、2家具有工程设计综合甲级资质的设计企业、2家具有施工总承包一级资质的建设企业落户花都区,此外还对投资总额、投资强度、平均年营业额、平均年纳税额等作出要求,由此可见,本地块为定向出让。

番禺区

本次番禺区共有5宗地块待拍,其中3宗位于番禺创新城的地块于9月26日竞拍。均采用“限地价+竞自持+摇号”的方式确定竞得人,最高竞自持商品住房建筑面积比例50%;企业自持部分作为租赁住房,持有年限与土地出让年限一致,不得分割处分,抵押、转让须与本项目全部自持租赁住房整体一并办理。

截止发稿前,3宗地块均无报价。

番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块一,番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块二,2宗地块总出让面积12.77万方,总建筑面积44.76万㎡,总起价1029582万元。

2宗地位于暨南大学北侧,大学城南岸,距离4号线新造站直线距离约900米,紧邻南大干线,且周边有新化快速路、南沙港快速以及广台高速等要道,交通通达度高。但目前而言,地块周边商业、教育等公共配套方面较为匮乏且低端。

在今年第一批次集中供地中,越秀通过摇号以上限价53.5亿元+45900㎡配建竞得新造镇国际创新城一期C居住地块(相距1公里),成交楼面价26083元/㎡,实际楼面价40471元/㎡。

另外的番禺区石楼镇利丰北侧地块,属于莲花湾板块,位于狮子洋西岸、山海连城北侧、利丰大道东侧,未来可打造成一线望江住宅。但周边配套目前略显不足。

根据公告要求,配建计容建面29301㎡的住房(政府性房源、人才住房),按3500元/㎡回购。并须提供机动车停车位440个,按审定的价格回购。

南沙区

近年来,南沙土地市场颇受追捧,引得不少开发商争抢。本次南沙区集中供地量共计6宗,将在9月26日一次性推出。

截止发稿前的19:17,仅2021NJY-13南沙区南沙湾地块获得1个报价。

6宗地均采用“限房价+限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高自持商品住房建筑面积比例50%,企业自持部分作为租赁住房,装修标准不得低于同项目商品住宅的装修标准。

此外,还限制了销售对象,首套住房购房家庭(或个人)购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。

其中, 2021NJY-8南沙区珠江街一涌西侧地块,限制房屋销售价格不超过24254元/㎡;另外,横沥岛4宗地块统一限价37896元/㎡,略高于当前市场价;2021NJY-13南沙区南沙湾地块,限制本宗地房屋销售价格不超过36465元/㎡。

2021NJY-8南沙区珠江街一涌西侧地块

地块属于万顷沙板块,与横沥岛一桥之隔(相距约1.5公里),距离在建南沙枢纽站约5.5公里,目前配套资源主要集中在万顷沙镇中心和横沥镇中心,地块周边配套尚未完善,且紧邻加油站,北侧有造纸厂等工厂,居住环境有待改善。

值得一提的是,配建28000㎡安置房,按3500元/㎡回购。

南沙区横沥岛三多涌以东2021NJY-9地块

地块东临湾区金融城项目,南临教学用地(小学、初中、高中各1宗),未来教育资源较为丰富,西侧规划有多宗商住用地,北面一线临江,直线距离横沥站约850米,区位条件优越。

配建18900㎡政府性房源,按3500元/㎡回购,装修标准不得低于同项目商品住宅的装修标准。

2021NJY-10南沙区横沥岛大元路以北地块

地块东临湾区金融城项目,南、北两侧均规划为公园绿地,未来居住环境较好,紧邻3宗教学用地(小学、初中、高中各1宗),直线距离横沥站约400米,区位条件优越。

要求配建3100㎡政府性房源,按3500元/㎡回购,装修标准不得低于同项目商品住宅的装修标准。

而2021NJY-11南沙区横沥岛长沙涌西侧地块、2021NJY-12南沙区横沥岛会议中心西侧地块、2021NJY-13南沙区南沙湾地块,对投资引产有相关要求,需投资总额、引入企业总部等,因此业内分析这3宗地块或为定向出让。

增城区

第二批供地中,广州东部“粮仓”之一的增城区供地量足足有22宗,地块来自新塘、朱村、荔城、中新、荔湖等热门板块,其中9月26日将迎来8宗地块。

新塘镇5宗地、朱村街2宗地、荔湖街1宗均采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高自持商品住房建筑面积比例50%,其中企业自持商品住房建筑面积比例在1%~30%(含30%)的部分,作为保障性租赁住房,企业自持商品住房建筑面积比例在31%~50%的部分,作为租赁住房。

截止发稿前的19:25,仅增城区新塘镇新塘大道南侧18102218A21094号地块获得1个报价。

增城区新塘镇新塘大道北侧18101223A211139号地块

地块距离地铁13号线新沙站约2.5公里,东侧规划有地铁28号线新塘大道站,目前周边分布有多间厂房,居住环境有待改善,地块周边教育资源较为优质,有甘泉小学和东江外国语实验学校。

增城区新塘镇新塘大道南侧18102218A21094号地

地块距离东部枢纽新塘站3公里,距离地铁13号线沙村站和白江站1.5公里,周边有汇东国际、新康花园、海德堡花园等生活小区,生活配套设施较为完善。

增城区新塘镇广园快速路南侧18101226A21116号地块

地块位于广园快速路南侧,周边还有广惠高速等主干道,且南侧规划有环城路东延线,距离地铁13号线新沙站约1公里,交通出行便利。

地块自身将配建12班幼儿园、24班小学,此外东侧为规划中小学用地,未来教育资源丰富,但目前商业、医疗配套较为欠缺。

增城区新塘镇蝴蝶岭大道西侧18101206A21128号地块

地块距地铁13号线白江站约1.2公里,汇东国际花园、新康花园、合汇学府名郡等小区环绕,已经形成良好的居住氛围。周边分布鹤泉小学、新康实验小学、新塘三中、蓝月幼儿园、新雅实验学校等多家学校,教育配套齐全。但目前地块四至道路尚未修建,道路通达性较弱,且总建面不足2万方,体量较小。

增城区新塘镇石新公路南侧18101219A21140号地块

地块位于四望岗公园北侧,距离地铁13号线官湖站1公里,距离东部枢纽新塘站2.5公里,周边有中森茗苑、富雅都市华庭等小区,生活配套设施完善,已经形成良好的居住氛围。

增城区朱村街朱村大道西18003210A21041号地块与增城区朱村街朱村大道西18003210A21035号地块相邻。

值得一提的是,地块毗邻21号线凤岗站,周边有富士康科技小镇、科教城、工业和信息化部电子第五研究所(增城总部)等重点项目,还有远洋招商保利东湾、科慧花园、江山时代花园等楼盘,一二手房供应充足,目前该片区存在住宅多、配套少的问题,主要依赖于各项目的自身配套,缺乏大型的商业、医疗等配套。

增城区荔湖街新城大道西侧18005200A21059号地块

地块位于南北大道北侧,新城大道西侧,临近地铁16号线荔湖新城北站(规划),距离广惠高速荔湖出入口3公里,距离荔湖1公里,周边合景臻湖誉园、合景臻尚溋府、华侨城云尚、华侨城湖岸、正荣项目、保利置业项目围绕,未来居住氛围浓厚,但同时市场竞争激烈,邻近华师附中增城学校、天恩双语学校等优质教育资源。

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