9月广州商业地产市场:供应较为居高,成交仍处筑底期

房地产门户-房博士  | 2022年10月13日 10:49:50  | 来源:合富商业
[提要] 合富商业9月广州商业地产市场报告!整体市场成交:各业态成交一般,但均有较大供应力度

整体市场成交:各业态成交一般,但均有较大供应力

由于整体而言市场仍处于筑底期,9月市场成交量一般。合富大数据显示,公寓市场9月成交6.7万㎡,写字楼和商铺成交量稍低,分别为4.3万㎡和2.9万㎡,但均不及去年同期。而各业态供应力度为年内较高水平,其中写字楼预售超15万㎡是近一年的新高。价格变化方面,各业态结构性正常波动,写字楼、公寓较8月分别下降8%、8%,而商铺则环比下降29%。

写字楼市场:成交环比上升62%,同比下降49%

合富大数据显示,9月全市写字楼成交量为43362㎡,环比8月上升62%,同比去年9月下降49%。该成交量横向对比在年内为中间偏低的淡季水平,其中较多小独栋类型货量。

成交分布方面,外围区域相对活跃,黄埔成交超1.4万㎡,增城、番禺也成交超过1万㎡;中心区域9月成交量主要来自天河区。

9月份榜单特色为小独栋类型的项目较多,其中成交排行前4的项目均属该类型物业的整体签约:如永悦商务中心和合景誉山国际均为整栋网签,单栋物业面积在1万㎡内。

作为9月份市场亮点的小独栋物业,其近年年均成交量成交量在20万㎡左右,其货量目前主要分布于科学城、知识城、智慧城等偏外围的板块,匹配较低的容积率要求,而珠江新城等中心区核心地段至今未出现相关产品。展望未来两年,潜在的独栋办公货量近20万㎡,仍主要分布于前述的偏外围区域,构成未来市场上不可小觑的新势力。

公寓市场:9月份环比下跌31%,同比下跌5%

公寓市场方面,合富大数据录得9月公寓成交量为67307㎡,环比今年8月下跌31%,同比去年同期下跌5%,连续两个月同比大致持平;但由于8-9月公寓市场持续出现大宗交易支撑市场,这其实意味着作为“基本盘”的散售量对比去年同期仍有较大差距。

散售货量分布方面,南沙区持续收获利好,如开展广深港磁悬浮铁路研究、《广州市海洋经济发展“十四五”规划》均继续利好南沙,且近期南沙公寓以价换量特征明显,成交量相对较佳;大宗交易8-9月分别以白云区和黄埔区作为主力成交区域,由永悦商务中心等项目支撑。

TOP10项目中,位于科学城暹岗地段的永悦商务中心网签1栋写字楼和1栋公寓,其中公寓15号楼整栋交易近1.9万㎡,项目并未对外发售,其内部交易可能性大;而龙湖揽境S4栋公寓9月也出现多个楼层的大宗交易。作为中心区域代表的保利金沙大都汇小面积新货开盘后短时间内网签已超50套,销情较理想。

整个8-9月公寓市场均出现明显比例的大宗交易,在普遍强调“小面积、低总价、低入手门槛”等卖点的市场内实际并不多见。该情况反映出开发商在市场偏弱的情况下,放弃散售溢价寻求市场突围,因此并不足以进行过于积极的解读。但展望四季度,无论是M2、中长期贷款等宏观指标,以及具体到国庆期间各项目的人气及销售情况,各类数据均能支持市场后续向好。

商铺市场:环比下降59%,同比下降39% 

合富大数据显示,广州商铺市场9月成交量为25610㎡,环比下降59%,同比下降39%,9月成交横向对比仍属年内较低位,商铺市场“金九”整体而言成色一般。

9月份的环比降幅集中在番禺、增城两大区域,该区域8月成交量由于大宗因素在2万㎡左右,9月有所自然回落。

月度榜单个盘成交量均低于2000㎡,成交货量显然以散售为主;中心区域上榜项目较往月多,荔湾、海珠分别两项目上榜。

对比其余商办业态,商铺市场成交量中来自外围区域的货量普遍占统治性的比例,而来自中心区域的成交货量则较为稀少。因此9月份多个中心区域项目登陆榜单且占据前列位置确实并不常见。尤其对荔湾区而言,区域近期商业动态较为吸睛:9月16日太古聚龙湾项目正式开建,广州有望拥有第二个“太古汇”,10月10日华润置地38.6亿斩获白鹅潭珠江隧道口地块,将大概率引入旗下万象系商业,广州健康港星河COCO将于12月正式开业。随着巨头的争相进驻、高端商业项目的接踵而至,城市面貌的日益焕新,区域商铺市场的价值也有望同步提升。

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