2022年在多重不利因素综合影响下，房地产市场经受严峻考验，全年房屋新开工面积及土地购置面积分别下降39.4%及534%，商品住宅销售面积及金额同比下降均超25%。虽然市场供求呈下落趋势，但住房资源的稀缺性仍然存在，四季度市场整体处于供求双低的紧平衡状态，全国多个重点城市已基本完成“筑底阶段”。

展望2023年，中国经济的机遇与挑战并存。“内需”存在发力空间，但基于“资源稀缺性”，政策必须讲求边际效应、务求精准。对于房地产而言，提振市场信心是2023年的政策目标，参考过往周期，房地产销售回温更大概率出现在2023年下半年，成交反弹规模或在15%以内。

—．经济与政策环境分析

1.1“外部不确定性”增加“内部维稳难度”

2022年全球通胀的影响持续，全球通胀率（CPI）快速上升。美国加息力度空前导致“非美元”地区金融风险加深，据统计，37国货币对美元2022年的平均贬值幅度为7%。与此同时，“全球产业链重塑”的趋势更为显著，“美欧贸易额”持续增加，“中美贸易额”回落，这些都对中国经济的稳定性带来挑战。

而年内国内承受前后两波疫情冲击，影响程度前所未有。居民收入预期受抑，消费信心持续走低，储蓄率上升、贷款意愿下降。二季度后，国内经济承压，GDP增速低点跌至0.4%，“三驾马车”对经济的拉动效能均减弱s。

1.2政策反应“及时”，但政策起效“需时”

2022年下半年多项政策“破格”出台。房贷利率快速下降，执行利率降至10年来的新低，放款速度明显加快；四季度金融“16条”及“信贷、债券、股权三支箭’齐发。

回顾全年政策变化脉络，年初：稳定市场预期，强调“三稳”→年中：提高因城施策灵活性，地区政策陆续放宽→年末：中央金融助力显著提升。

由2022年全国房地产开发及销售情况来看，各项数据规模均有收缩。其中，房屋新开工面积及土地购置面积分别下降39.49%及53.49%;商品住宅销售面积及金额同比下降均超25%。惯性下滑趋势较大，市场走势仍未扭转，政策效力传导市场前端需要一定反应时间。

二.2023年积极因素与制约因素分析

展望2023年，影响“国内/国外”的不安因素仍然存在，但随着疫情冲击减缓，“后疫情”时期在政策的引导下，预计内循环动力的推动作用将加强。内循环动力中的“消费+投资”企稳回升的确定性较大，但“外循环”仍受全球贸易环境恶化影响，这对全年经济回升幅度带来制约。总体而言，2023年机会与挑战并存，但宏观环境将优于2022年。

2.1积极因素分析

·内循环驱动经济回升；对比国外，中国韧性得到更佳体现；

·“我国住房”仍然具备资源稀缺性；

·多个城市去化率已完成筑底。

2.1.1国内经济韧性得到更佳体现

2023年全球经济环境继续转冷，其中，美国、欧洲的经济活动有可能“同时放缓”，新冠疫情的波动也将成为拖累因素，预计全球三分之一的地区经济将遭受衰退打击。

反观国内，虽2022年经济增速回落至20年的低位，但随着疫情防控措施的优化以及针对性政策的推出，后续反弹属于大概率事件，尤其是两大内需动力：社会消费将出现复苏性好转；房地产消费在“项目保交收”及“企业债务风险”趋缓的情况下，亦有较大机率脱离负增长。由此可见，国内发展信心更为充足，经济将会显现出更佳的韧性。

2.1.2住房资源仍然具备稀缺性

由于土地资源（(尤其是优质土地)供应逐年稀缺，重点城市商品住宅广义库存先于“人口”下降。虽然2022年市场环境转弱使狭义库存有一定程度上升，但相较2015年高峰期仍有较大差距。

2022年土地市场整体偏冷，全国土地购置面积于2022年缩量至1亿㎡，同比降幅超过50%；重点城市国/央企取地占比超过65%，观察年内几次集中供地出让情况，土地成交率已有明显提升。在此情形下，全国重点城市土地价值已基本夯实，多个一、二线城市土地价值具备较强支撑。

2.1.3多个重点城市市场已完成“筑底”

受到年内疫情反复波动憬响，全国商品住宅市场成交由2020—2021年的月均1.41万㎡，下降至2022年月均的1万㎡水平。各城推新去化率普遍“前高后低”，下半年受【疫情+宏观环境+行业信用】等综合问题影响，超九成城市下半年去化率下滑至不足40%，但多数城市四季度去化率相较三季度变化不大，显示市场处于“供求双低”的紧平衡状态。考虑“疫情+信用”已相继得到政策疏解，各城市场基本完成筑底阶段，2023年商品住宅成交“同比转正”属于大概率事件。

2.2制约因素分析

·疫情制约仍存，外循环形势严峻。“房地产负债”的影响仍然存在；

·一级(土地)与二级(商品住宅)市场供应难以放量。

2.2.1控情制约仍存，外循环形势严峻

参照国外经验，在不实施特别强制管控措施的情况下，新冠疫情的影响仍存，但影响程度将较2022年有明显下降。国内将更多根据“窗口期复苏表现”以及“高峰期疫情影响”作为政策调节依据。

而我国出口增速与全球经济周期具有较强的相关性，在全球经济走弱及产业链重塑的背景下，我国出口形势将变得更为严峻。

因而，对于中国经济而言，2023年内需(消费+房地产）好转，但外需承压，这与2022年(内需承压，外需相对抗压)正好反过来。

2.2.2“房地产负债”的影响仍然存在：

2022年房企“资产负债问题”是影响市场信心及表现的主要原因。虽然来自“三道红线”等金融措施的限制减弱，但预计企业资产状况改善将是“逐步解决”的过程。从数据上看，至2022年底，违约房企数量及违约债券规模仍在高位；在金融机构助力提升的情况下，房地产企业获得的“资金流入”止跌，但并未显性回升。

房地产行业受益与政策发力一般存在一定程度的“时间差”。后续行业资金情况有望持续改善，但受制于“美元指数高位”、以及部分企业“公司规模与资产”已有较大减缩，行业获得的资金流入仍较难回到“2020年以前的水平”，或更类似于“2021年下半年相仿”的状态。

2.2.3市场供应难放量

由于行业资金较难支持“土地储备吸纳”全面好转，因而在房地产供应链条【土地购置→新开工面积→新货供应】中，新开工面积仍将受制于土地购置面积。而新开工面积又与新货供应相关，预计2023年“全新货量”较难与以往“救市年份”(如2015、2020年)相比。

三.2023年市场展望

中国经济的挑战与机遇并存。“内需”存在发力空间，但可以使用的资源（住房潜在供应量、居民杠杆率等）存在一定制约。相较于继续下滑的全球经济，我国只要体现出充足的“稳定性”，便能展现〈相对全球）更佳的经济韧性，从而为短中长期经济向好发展打下基础。

2023年政策必须讲求“边际效应”，只要让国内经济各关键环节保持在合理、稳定的范围之内，对比全球经济已经是一份“高分答卷”。

3.1政策发展方向

预计2023年的宏观调控，将更讲求【压实“复苏主线”】、【不脱离“经济转型”任务中线】、【在政策施行上务求精准、做到有的放矢】。

在具体的房地产政策措施上，提振市场信心是2023年政策目标。根据中央经济工作会议对房地产的阐述，将分三个方向以实现目标：

(1)促进“保交楼”，持续降低房地产金融与资产风险。

（2)加大对住房改善需求的支持。包括在需求端及信贷端，均有更大的政策出台空间。

(3)推动行业向新发展模式转变。虽然“新模式”的具体定义尚未明确，但估计：加强供给侧改革（租售并举、多渠道供应等)，加强金融工具对稳定市场的作用(试点PSL、REITs拓宽使用范围等)，将是大方向。

从因城施策的角度看，未来放宽“限购”“限贷”的地区将陆续增多。2022年政策放宽序列已由“三四线城市”延伸到“二线城市”，未来，更多“二线城市”以及“一线城市”的人口导入区域亦存在进一步实施“政策放宽”的空间。

从土地调控的角度看，自2022年第三批集中供应后，土地供应规模已大幅下滑;由于“开发投资回暖”一般较“市场销售回暖”滞后，因而，从稳定土地价格的角度出发，起码对于部分地区而言，2023年土地“两集中”在实际推行中存在放松的可能。

3.2市场发展方向

参考过往政策与市场周期，2015年房地产销售回温(2015年5月）相较利率下行(2014年9月)，时滞8～10个月。在广义库存并不充分的情况下(如前述)，本次政府仍将保持对“市场预期”的控制(如在中央经济工作会议中仍然包括“房住不炒”的表述等)。

因而判断本次政策时滞可能较以往延长，假设时滞在12～14个月之间，则房地产销售回温较大概率出现在2023年下半年。受新货供应规模影响，2023年住房成交规模反弹幅度或在15%以内。

由于债务风险对市场信心的影响仍存，预计2023年市场回温仍需由购买力支撑更充分的“经济先行地区”引领。当前多个经济先行地区的土地价值已经具备较强支撑，去化率也已完成筑底(如前述)，因而对2022年市场韧性充足的区域可“看高一线”。

房地产稳健“慢牛”是最终发展方向

“政策对行业的驱动方向及方式改变，将使得资源更多向【稳健企业】及【保障体系建设】释放，房地产稳健【慢牛并与【内循环】适配。”

合富研究院早于过往几年（具体可见2021年的年度报告)中已提出上述观点。基于对【全球经济环境、中国产业发展趋势、以及房地产对国内经济所发挥的作用】判断，我们认为，“市场慢牛”才是“新常态”下，房地产作为宏观经济“支柱产业”的最佳体现。

从政策演变历程看，房地产走出慢牛趋势的起点，应该在2022年，但疫情以及多种不确定因素在一定程度上打乱了市场站稳脚跟、向好复苏的节奏。那么，对于往后的时间来说，该走出的趋势仍然会走出来。

未来，房地产不再是作为实现“经济规模高增”的助推器〈(对应过往城镇化高速发展阶段)，而更应该作为中国资产估值的根基。房地产市场始终与国民经济的基本面关联，“经济兴则房地产兴”。从多种维度分析(见报告前述)，中国经济发展的机会与挑战并存，但只要控制好关键环节的稳定性，中国资产吸引力必将上升，我们仍然保持对行业中期发展趋势的乐观判断。